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内地类REITs试水 投资者应谨慎判断

2008年01月04日 04:47 来源: 第一财经日报 【字体:


  王芳洁

  近日《第一财经日报》记者从联华信托获悉,该公司最新推出的理财产品——《联信·邦泰城集合资金信托计划》受到了投资者的热捧,产品尚未发行预约客户就已纷纷致电表示强烈的购买意愿,预约金额就已超过发行总金额。

  然而,和联华信托的产品遭遇不同境遇的是,嘉富诚国际资本有限公司推出的“产权式REITs”,曾任职嘉富诚人士告诉记者,该产品有非法集资的嫌疑,已经退出市场。

  联华信托

  联华信托在业内素有创新型信托公司之称。除早已闻名的夹层融资信托产品外,近期公司与全国工商联房地产商会共同发起的“联信精瑞基金”成为内地探索REITs的一面旗帜。

  2007年年底,联华信托再次推出《联信·邦泰城集合资金信托计划》。根据联华信托方面的详细介绍,联信·邦泰城的信托期限为信托计划期限18个月,自信托计划成立之日起计算,若借款人提前偿还全部贷款本息,则信托计划提前终止。该信托的规模为合格自然人不超过50份,规模3000万~4000万元。信托推介期限为30个工作日。若推介期内募集的资金达到信托规模,本信托计划将提前成立。

  另外,联信·邦泰城信托参与方式为认购金额达60万元(含)以上的合格投资者可直接缴款签约,不足60万元的合格投资者可先行预约。合格投资者为能符合下列条件之一,能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人:(1)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织;(2)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币,且能提供相关财产证明的自然人;(3)个人收入在最近三年内每年超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年超过30万元人民币,且能提供相关财产证明的自然人。

  据联华信托介绍,上述信托的收益分配为信托计划终止之日起10个工作日内向受益人分配全部信托计划利益。预期年收益率为12%。

  另据介绍,联信·邦泰城信托原本计划于本月20日截止,但甫一推出4天内便集合完毕。

  消失的嘉富诚基金

  实际上,在嘉富诚基金刚刚推出市场时,这个打着REITs旗号的理财产品,也曾受到过市场追捧。据前文提及的离职人士介绍,当嘉富诚基金刚刚开始募集时,认购的人非常多。但是,该产品并没有得到政府政策方面的许可,因此很快又将募集资金退回给认购人。

  那么嘉富诚基金是一个什么样的基金呢?

  曾经的嘉富诚公司总裁穆健玮曾对记者介绍,嘉富诚REITs在运作上与售楼有很多共性。首先,二者都基于物业的产权。类似于产权式商铺的销售,嘉富诚REITs对同一大型物业产权进行分割,成为每份价值仅在万元左右的小产权,售与投资人。投资人自愿将该产权留滞于资产管理公司,进行统一管理。为保证投资人利益,资产管理公司对该项投资合同进行担保和赔付。

  由产品介绍来看,嘉富诚REITs更像一种投资理财产品,而非公司型REITs,因为公司型REITs必定是一种在公募市场上市的开放式共同基金。就这一点,穆健玮并没有否认,进而表示这种做法是基于目前国内REITs大门紧锁现状而进行的创新。日后,相关制度出台后,嘉富诚REITs的投资人以类债权的产权单位实现与REITs之间的对价,拥有优先认购权。

  嘉富诚基金最终没有等到REITs相关政策出台,却首先被其他政策打压了。由于涉嫌非法集资,该基金很快夭折。

  精瑞基金

  在REITs探索的道路上,联华信托显然比嘉富诚走得更远。

  除了联信·邦泰城信托产品外,联华信托目前正在探索的重点内容仍然是“联信精锐基金”模式。联信精瑞的首批意向发起委托人中,不乏招商地产、SOHO中国、保利地产这样的地产大腕,“这些地产商手中的某些成熟的商业物业已经完全具备了REITs上市的条件。”公司总裁李晓东表示。

  据李介绍,精瑞基金包括三大业务,一是Pre-IPO,以上市项目或未上市的项目为主。最后通过出售上市以后的权益或股权、溢价销售股权等一些方式实现收益;二是提供夹层融资;三是Pre-REITs,收购一些项目,如果可能的话,未来可以通过REITs上市。

  这种产品设计显然是针对房地产行业近来的变化。目前,大量的房地产公司正在排队等待上市。与别的行业不同的是,房地产企业上市之前通常需要融资以平衡资产负债率和购买土地储备。介入上市前这段融资工作是个盈利极其丰厚的业务。不过,目前看来这部分业务主要由国外的投行和其他金融机构占据。“有大量的房地产企业会上市,未来能存活下来的房地产企业预计也就1000家。”李晓东说,“我们是进口替代型。”对于精瑞基金的收益,李晓东预期,年回报率在20%以上。
  

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