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联华信托方案胜出 首只REITs落地

2007年11月19日 09:29 来源: 中国经营报 【字体:


  作者:李乐

  几经沉浮的REITs终于柳暗花明。在历经三年坎坷之后,内地监管层终于“松口”——首只落地内地资本市场的REITs(房地产投资信托基金)最快在2008年下半年在上海证券交易所(以下简称上交所)挂牌。

  而此时中国内地的地产企业正在经历着银行信贷紧缩的煎熬,此前已经有内地房地产企业绕道海外,在香港发行REITs。未来在内地上市发行的REITs能否成为地产企业直接融资的突破口,还要等待时间的检验。

  10亿“准生证”

  目前REITs产品的研发主要由中国证监会和上海期货交易所联合组成的研究小组负责。而在此前,由银监会主导进行的《房地产投资信托管理办法》也基本完成征求意见。11月12日上交所副总经理刘世安向记者透露,内地REITs最早将于2008年下半年在上交所挂牌。据悉,首只REITs募集资金下限是10亿元人民币。

  联华国际信托投资公司(以下简称联华信托)系银监会“钦定”的房地产投资信托基金的方案设计者之一。明年在上交所上市的首只REITs蓝本将采用联华信托设计的方案。对于这张价值10亿元的“准生证”,联华信托内部人士告诉记者,根据央行、银监会此前厘定的框架,用于发行房地产投资信托的资产总额,至少须在10亿元以上。这份框架性文件也将在年底之前由银监会正式下发。

  今年5月,联华信托与中信证券分别“受命”于银监会,提交房地产投资信托基金的实施和监管方案。“当时,按照银监会的要求,我们设计的方案完全是按照REITs的模式进行的。”联华信托董事长李晓东回忆。

  据了解,按照联华信托的模式,REITs将首先在银行间债券市场募集资金,用于收购物业,而后再在资本市场上挂牌流通,而不会采用先直接在资本市场上募集资金然后收购物业的方式。先期募集资金将由信托公司执行,不过这种募资行为不受“信托200份上限”的限制。

  此后,信托公司募集资金过程中的受益权凭证将代表机构投资者受益权的相应份额,至于这些份额如何在资本市场上进行转化,目前证监会和上交所正在研究。而后,这些物业打包资产运营产生的租金收益,将成为分红的基础。

  REITs“出走”海外

  “2004年下半年,我们在考察了美国和新加坡,了解了REITs产品之后,就向有关部门建议,可以在适当的时候考虑在内地推出REITs产品,解决国内房地产市场单一依靠银行间接融资的局面,这样也可以分散银行的风险。”中国商业不动产联合会秘书长王永平表示。

  王是中国内地最早接触到REITs的一批业内人士。此后,在他们的宣传下,REITs开始为地产商所知,手中拥有大量物业,而又缺乏信贷资金支持的地产商发现,这是一条融资新路。

  然而,监管框架的缺位,却令内地REITs始终难以“出世”。对此,全国工商联不动产商会秘书长聂梅生深有体会,她是国内第一个真正试图运营REITs的人,“当时知道政策监管的束缚,所以特别找了廉租房这个支点来撬动,发行一只用于廉租房投资的REITs。”她对记者说。然而,即便曾在建设部任职、深谙政府之道的她,最终也“败”于监管层的政策控制之下。

  “没办法,内地的监管条件不允许,我们只能到海外寻找出路。”万达集团总裁王健林说。2005年末,他开始与澳洲投行麦格里银行合作发行总额100亿元的REITs产品,经过将近1年的运作,最终在香港几近成行,“但最终,内地对房地产外资的新限制政策,使我们陷入了被动。”他说。

  陷入被动的并非王健林一人,在2006年年末,几乎所有准备绕道海外发行REITs的房企,都开始经历“噩梦”。根据当时下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,这些REITs即便发行成功,其回到国内收购资产之时,都将受到新政策关于结汇额度、期限的严格限制,也就是大笔外汇汇入国内可能面临不能兑换成人民币的现实。内地REITs在那一刻,似乎走到末路。

  直接融资“曙光”

  对于将在内地上市的首只REITs,刘世安表示,这种投资产品的推出一方面可以平抑目前房地产投资过热的局面,另一方面也可以扩大资本市场的容量,而更关键的意义在于让更多房地产企业看到了实现直接融资的希望。

  目前,中国的房地产企业主要资金来源亦是银行贷款,从而使大量房地产行业的隐性风险积聚于银行业。

  不过,市场人士却并不十分乐观,并认为这仅仅是曙光。上述联华信托内部人士认为,目前,在很多方面,政策框架仍然不甚健全,“比如,国外REITs所产生的收益通常都是免税的,而我们如何操作,没有明确规定,这也将影响到日后市场对于这种产品的认可度。”
  

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