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北国投实践REITs本土化路径

2007年11月12日 10:57 来源: 中国房地产报 【字体:


  国内首例收购物业基金信托启动

  ■本报记者 张媛媛 北京报道

  2007年,11月7日傍晚,深秋的北京冰冷素净,但位于北三环的北京国际信托投资有限公司里的工作热度却依然火热。“这次我们的产品设计,无论从形式上还是实质上,都是国内与RIETs比较接近的。”刚刚从厦门出差回来的投资部副总经理何晓峰在接受本报记者采访时表示。

  民间的努力让REITs在无限制地靠近。

  何晓峰说的是北国投刚刚于不久前推出的“大万商厦物业收购集合资金信托”。这个信托计划中,北国投第一次在国内尝试了以收购物业的方式,出资9000万元人民币收购灯市口五号线地铁附近的大万商厦,将其作为自己资产池中的基础物业。

  “利用信托收益权分成的原理,先将物业的优先收益权买下来,同时一部分权益留给开发商。开发商不仅可以先将部分物业变现,归还银行贷款。同时,随着租金每年递增,他随时可以考虑赎回或者发行REITs。” 总经济师时宝东说。

  突破:收购资产

  何晓峰介绍,该信托计划最大的突破在于实现了信托计划对物业的收购。“北国投将办理产权证和过户手续。” 何晓峰表示。

  大万商厦位于北京东单附近,距长安街0.6公里。开发商为北京大万房地产开发有限责任公司,建筑面积约8000平方米,业态设计包括商场和经济型酒店。目前,大万商厦已竣工,正在进行开业前的内部装修。

  2007年9月,北国投从大万房地产开发有限公司手里购买过来后,将已具备收购租约的大万商厦以8.2%的预期年收益率和100万元起的资金门槛,在公司的优质客户中募集资金。

  截止到9月30日推介结束,募集资金总规模为9100万元,信托单位总份数9100万份。并于2007年10月8日正式成立。

  “大厦的权益像蛋糕一样被切成了两部分,一部分归投资人,一部分归开发商。”何晓峰介绍信托计划的设计结构时表示:我们以相对市场价较低的价格购买物业后,将产权过户到信托计划名下。投资人享有优先受益权,每年拿相对固定的收益,剩余的收益就归次级受益人——开发商所有。”

  “这样就可以有效地调剂物业收益率的波动。如果商业楼投入使用第一年,租金水平不足以分配给优先受益人,开发商还要贴补一部分。将来慢慢租金升高了,剩余的越来越多了,开发商的收益逐步提高。”何晓峰表示。

  时下股市畅旺,民间资金蜂拥至股市,对于信托公司而言,募集资金成为难题。

  此外,目前市场上信托产品收益率约为10%,该信托产品仅为8.2%左右的预期收益率如何去吸引投资者?

  “当时资金募集时也比较担心。但一方面由于9000万元买的8000平方米的物业,收购价格很低,除此之外,我们设置了一系列的安全保障条款,来保护优先受益人的权益。”何晓峰介绍。

  目前大万商厦的市场价值约2亿元,远高于信托计划购买价格,由于地段良好,每年租金足以支持信托受益人的预期收益水平。据悉,一家香港公司已经签署了大厦租赁协议。

  与RIETs无限靠近

  在多次的尝试中,这是北国投距离RIETs最近的一次。

  何晓峰的理由在于,首先在产权上实现了过度,信托计划成为物业的持有人;其次,投资者共同享有权益,实现了房地产的证券化,而RIETs本质上就是一种房地产的证券化;最后,信托期限够长,长达8年。

  “除了不能上市流通,这种做法从目前来看,无论从形式上还是实质上,都是与RIETs很接近的。”何晓峰表示。

  在这个信托计划里,开发商仍然拥有物业的部分权益,只是拥有了一个先期变现的桥梁。据业内人士透露,对于大万商厦而言,该信托计划可以以多种方式结束,比如:将物业以合理价格注入上市公司;出售;以物业加入资产池,发行REITs。

  事实上,北国投对RIETs的热情由来已久。

  “早在去年,我们就一直在进行相关方面的理论研究和实际项目的推进。”何晓峰坦言,但在推进过程中有一定困难。比如,目前房价太高,租金涨幅总是赶不上房价上涨的速度。如果按照市场价来购买商业房产的话,租金还承担不起给投资者支付的收益。

  “商业地产的租金收益是一条上升的曲线。做基金的话,投资人就需要有不断稳定的现金流。但目前的《信托法》和《信托投资管理办法》中一个最大的制约条件就是不能负债,作为信托是不能负债的,这严重制约了REITs的发展。”时宝东无奈地表示。

  据悉,北国投设计了一定规模的资金池,大万商厦以收购模式公开发行,只是第一例。“积少成多,成熟一个收购一个。”何晓峰对未来充满希望。

  事实上,无论是公司型基金抑或信托型基金,作为REITs的本土化路径,它们都在与真实的REITs逐步靠近。

  孟晓苏领衔的领锐基金管理公司于去年12月成立之时,募集资金已经从最初的8.5亿元“衍生”至16亿元。据总裁严清透露,这一资金规模明年可能达到30亿元。全国工商联房地产商会发起、联华信托运作的联信精瑞房地产私募股权基金型信托首期募集资金也达到20亿元人民币。

  虽然国家对于REITs的政策关口并未松动,但民间的努力一直在继续。

  今年8月份举行的一次REITs沙龙上,银监会某研究局副局长的话让业界对政策松动寄予很大希望。

  他表示,近两年,外资在国内大肆整购优质物业对监管高层的冲击很大,包括银监会在内的数个部门都上书国务院,认为如果任由这种现象持续下去,大量物业都将“流失”到海外,在限外的同时,也要积极考虑推动本土物业的发展,现在高层认识到REITs是有利于房地产发展的一个模式。
  

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