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麦格理:中国应推出REITs

2007年08月23日 09:14 来源: 《财经》杂志网络版 【字体:

  
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  麦格理集团表示,中国发展REITs有助于减少房地产市场的投机行为,能帮助市场变得更透明,也有助于建立有效的资本市场   

  【网络版专稿/《财经》杂志记者 于宁】日前,麦格理集团二号人物、副执行董事理查德·谢帕德(Richard Sheppard)在悉尼总部接受记者采访时表示,建议中国推出REITs(房地产投资信托)。   

  新兴市场与REITs   

  麦格理集团是澳大利亚最大的投资银行。近十年来,麦格理在全球很多国家对基础设施、机场、收费公路、水等公用事业以及房地产进行投资和收购,在基础设施方面的管理资产总额达到2000亿澳元(109个基础设施项目)。麦格理还是全球最大的管理房地产信托资金的投资银行,管理的房地产资产超过300亿澳元,涉及700个物业和7个上市的、18个未上市的房地产投资基金。   

  麦格理房地产资产部联合主管詹姆斯·郝吉肯森(James Hodgkinson)介绍说,澳大利亚REITs的发展起源于国内市场的需求,澳大利亚的养老金体制更加强了这一需求,很多人愿意买REITs  。   

  郝吉肯森认为,澳大利亚、新加坡发展REITs 的经验可供中国借鉴。“中国缺乏稳健、低风险的投资产品,如果建立REITs体系,一开始把架构做好,管理和监管到位,可以提供长远的回报。从全球资产性能来看,过去10年至20年间,房地产投资的回报超过债券和股票。”   

  在他看来,中国推出REITs有三个好处,一是中国正在进入老龄化社会,REITs可以提供长期稳健回报而且风险低,是养老金投资的适当产品;二是可以减轻银行系统的贷款压力,对于不良资产也应该是潜在的解决方案;三是有助于建立长期投资概念,减少房地产市场的投机行为,能帮助市场变得更透明,让人们愿意投资于房地产市场。总体而言,有助于建立有效的资本市场。从长期来讲,建立REITs体系帮助资本市场提高流动性。   

  郝吉肯森表示,“从房地产投资角度来看,中国属于透明度和稳定性低的市场,日本过去10年中通过引入REITs已经提升到中等水平,澳大利亚市场也是在过去15年中才发展起来的,如果中国的监管能跟上,这个过渡会更快些。”   

  对于美国次级房贷危机的影响,谢帕德认为,它只是美国资本市场的一小部分,尽管它所产生的的影响现在比较广,但长远来看REITs应该不会受到影响。“从投资者角度来说REITs是非常有效的投资工具,因为投资者的回报包括两部分,一般来说可以获得5%-6%的资金回报,此外还有资本金的增长,即物业增值带来的收益。”   

  “新兴市场的监管应该多一些限制,当务之急是使得投资者信心建立起来,投资者舒适程度提高了,操作层面也就顺畅了。” 郝吉肯森表示。   

  中国机会   

  近年来,麦格理的海外业务扩张很快,目前收入的55%来自国际业务。两年前,麦格理成立了中国的房地产投资基金(MWREF,初期融资6.12亿澳元),投资和管理九个零售中心,但并没有上市。   

  对于中国限制外资房地产投资的政策,谢帕德认为,“每个国家有不同管理体系,对外资流动限制会对我们的投资有影响,澳大利亚经济是开放的,只有开放的市场才有能保证经济的活力。澳大利亚政府和中国进行自贸区谈判(FTA),对此我们表示支持。”   

  “我们对中国市场当然有兴趣,中国发展之快,未来对基础设施有大量需求,而且中国在这方面的政策也在完善。不过,我们在中国还处于比较早期的阶段,要扩大北京、上海的办公室,并寻找合作伙伴。”谢帕德说。   

  麦格理有1万多名员工,主要在澳大利亚。2004年,麦格理收购荷银国际的亚洲股票业务后,亚洲业务扩张到1700人,是其在澳大利亚之外最大的分部。目前在北京、上海、香港三地有700多人。   

  8月22日,麦格理集团在北京召开记者会,麦格理企业融资部亚洲区主席罗安君(Andrew Low)表示,麦格理在亚洲的业务增长很快,“我们专注于能带来高增长的业务,瞄准市场上还没有提供的业务——租赁、房地产和基础设施基金,在中国也是针对这些领域寻找类似项目。我们的商业模式是把并购、融资结合到一起”。   

  次按危机影响几何   

  近年来,麦格理是国际市场上的大买家,从机场、公路到交易所,麦格理都参与竞标,其竞争对手则包括掌管上百亿美元的私募股权投资基金(Private Equity,简称PE)。不可否认,在无限的资金追逐有限的资产时推高了资产价格。   

  而次按危机使利率提高,对于麦格理是否还会像以前一样大量购买资产,谢帕德认为,“这个市场一向充满竞争,不光是最近几年。资产价格大幅上涨主要是资金充裕,银行信贷很多,但这种情况在过去一个月中发生很大变化,流动性一下子紧缩,其结果是PE的资本金充裕性下降,我们也看到资产价格已经趋于缓和,尤其是在股票市场。我觉得这并不令人惊讶,反而说明投资人在未来几年有投资机会。”   

  受美国次按危机的影响,澳大利亚股市过去一个月跌幅超过10%,跌幅之深超过美国市场,麦格理的股价从5月21日到8月16日的三个月内下跌34%,是同期全球金融机构股价的最大跌幅。   

  一位美国的基金经理认为,尽管麦格理从来没有从事美国次按业务,但公司旗下两只小规模投资基金被随后的企业债市场暴跌波及,使投资者较为担心。   

  麦格理财务总监沃德(Greg Ward)在接受媒体采访时表示,麦格理以往的收购交易都是利用自有资金完成的,在将这些资产转让给单项基金时会进行一些债务融资。当前债券市场出现的问题可以吓退一些竞标对手,比如那些依赖筹资进行收购交易的PE,“因此这对麦格理是有利的”。   

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