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REITs试点办法年底有望下发

2007年06月19日 09:17 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  本报记者 杨丽萍 北京报道

  REITs(房地产投资信托基金)有望再进一步。

  近日,记者获悉,《房地产投资信托试点管理办法》的正式文件最快将在今年年底下发,届时,全面向REITs靠拢的房地产投资信托产品,将开始实际操作。

  排他性

  6月15日,记者从相关部门拿到一份名为《房地产投资信托试点管理办法》(建议稿)(以下简称《建议稿》)。这份共十章67条的建议稿有可能就是未来房地产投资信托试点管理办法的雏形。

  “目前,收集的修改意见已反馈至银监会。”一位知情人士向记者透露,早在5月,银监会有关管理部门就召开了一次专家组会议,以征求对建议稿的意见。“正式文件最快年底下发”。

  记者在这份建议稿中发现,虽然对于房地产投资信托产品不再设定普通信托产品200份的上限。但是,对于房地产投资信托产品标准的描述仍然具有很强的排他性。

  建议稿第二条明确指出,“房地产投资信托是以信托方式组建成主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划,以成熟物业为主要运用标的。”第四十四条还规定,房地产投资信托持有资产池中任何一项物业的最短期限不得低于3年。

  然而,有业内人士指出,建议稿并没有对“成熟物业”的标准进行有效诠释。

  “中国房地产市场主要是以产权出售为主,即便是商业地产也是如此,将整个物业大产权分割成小产权出售给小业主。如果要做REITs,阻力来自于没有得到预期租金收益的小业主,显然,能做REITs的只有那些未分割产权的商用房产项目。”一位专业人士指出,这就具有很大的排他性,“REITs很难成为房地产融资的主流形式”。

  这将意味着,虽然房地产投资信托即将迈出“试点”这一步,但可能与绝大多数地产商并无关系,更多机会只会属于那些拥有大量不动产资源的地产大鳄。而建议稿中规定“发起人和物业管理人可以由同一机构担任”更是让加大了大地产商的REITs空间。

  据了解,“建议稿”按照REITs要求搭建了管理框架:整个房地产投资信托产品由发起人、受托人、托管人、物业管理人、物业评估人构成,建议稿还规定此类房地产信托产品的发行规模不得小于10亿元人民币,而单一信托单位持有人所持信托单位份额不得超过总份额的30%,并且信托的负债率不得超过信托财产净值的30%。

  困难重重

  当然,试点主体的思路将在很大程度上决定未来房地产投资信托的方向。

  年初,有传言说,联华信托和中信证券均在争夺房地产投资信托的试点权。而记者拿到的这个“建议稿”与联华信托此前上报的REITs设计方案极为相似,联华信托有可能首先在国内试点房地产投资信托产品。

  按照“建议稿”的要求,房地产投资信托受益权凭证将代表受益权的相应份额,凭证只能在全国银行间债券市场上发行和交易。

  而联华信托有关负责人也向记者透露,联华信托方案里的REITs也是公募产品,在银行间债券市场发行与交易,而如此设计的初衷,是先让机构投资者参与REITs试点,待时机成熟再考虑在资本市场上市。

  这种考虑与监管机构的想法不谋而合。

  “对于监管层而言,REITs还是一个陌生的金融产品,其运作方式、风险集中点都不甚明了,因此限定在机构投资者的范围内,一是可控性较强,二是即便出现了风险,也不会波及面太广。”一位接近银监会的市场人士这样说到。

  与此不同的是,中信证券方面则认为,既然做REITs,那就要做真正的REITs。真正的REITs,就应该在交易所挂牌上市交易,拥有良好的流通性。流通性是REITs的本质。这极有可能造成中信证券与房地产投资信托首家试点的失之交臂。

  此外,如果按照年底下发正式文件的说法,房地产投资信托的试点已箭在弦上。然而,有业内人士认为,即便如此,房地产投资信托的推行仍是困难重重。

  “一方面国内的产业基金尚未出台,房地产投资信托基金缺乏法律基础;另一方面,更重要的是受限于目前国内的税收制度,使得房地产投资信托基金的利润空间相当有限。”上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅指出。

  按照邹毅的说法,目前房地产基金的支出包括:投资者要求的收益(4%-5%)、管理费用、税收(房地产企业33%的所得税),而房地产投资信托基金的总体收益在7%左右,这样其盈利空间就非常有限。

  记者在建议稿第十八条中也看到,受托人应每年将不低于90%的信托收益分配给信托单位持有人。
  

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