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14亿资金放量 房地产信托回温

2007年03月25日 16:09 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  2006年11月和12月,全国新发房地产信托产品数额降到冰点,其中12月份新发房地产信托产品金额几乎为零。但这一形势在2007年第一季度被迅速扭转:2007年1月份全国房地产信托产品发行金额约为5.7亿,进入2月份这一数据膨胀为14亿。

  用益工作室有关人士预测,受加息及房地产市场资金需求的进一步加大等因素影响,房地产仍是3月份信托资金投向的主要区域。

  房企资金缺口

  从2月份发行的房地产信托产品来看,贷款方式是房地产信托的主要模式。用益信托工作室李旸认为,这主要得益于银行对房地产业的紧缩贷款以及加息,由于央行连续数次提高存款准备金,银行的房地产贷款利率也调高到6%以上,相比之下,信托产品的融资成本相比有些降低。

  进入3月份以来,第一单房地产信托产品——北京国投的北京太平洋国际大厦投资项目集合资金信托计划为例,该项目的集合资金规模就达到4亿元。

  “二月份房地产信托资金运用方式的另一个特点是出现了将多种资金运用方式组合使用的信托产品。”李旸介绍说,从目前市场开看,创新型房地产信托产品逐渐占据主流。如上述太平洋国际大厦投资项目集合资金信托计划,就是将信托资金以股权投资和购买太平洋大厦特定物业收益权的方式投入到项目公司,由项目公司用于太平洋国际大厦项目拍卖价款等支出。

  从2月到3月,房地产信托产品平均年限已由1.93年变化为2.23年,收益率也从平均5.22%变化为6.22%。而北京一家信托公司在3月中旬推出的一款房地产信托产品的收益率受加息消息影响,已经调高到7.1%。

  北京国际信托投资公司一位人士表示,截至2006年底,很多房地产开发公司的资产负债率超过了70%,市场上绝大多数开发商都在面临很大的资金压力,在资金紧缺的情况下,频频借助信托渠道融资,在单个开发项目里引进信托资金,已经成为趋势。

  统计资料显示,2006年下半年,北京市先后有10余个房地产开发项目选择信托融资方式,项目主体不仅有中小房地产开发公司,还包括天鸿、嘉铭等大开发商。

  信托专家孙飞对此表示,房地产信托市场重新火爆得益于当前房地产开发市场的巨大资金需求缺口。孙飞介绍说,一个完善的房地产资本市场应该是银行+信托+REITS+上市直接融资共同组成的。目前,REITS法规没有出台,上市直接融资又不是大多数房地产开发企业能够选择的融资方式,于是,信托就成了房地产企业不得不选的途径。

  新规促机构成交

  自3月1日开始实施<信托公司管理办法>和<信托公司集合资金信托计划管理办法>(以下简称“新两规”)中对信托公司业务吸收的个人投资者条件有了新限制。个人投资者门槛由50万元提高到了100万元。

  但是业内人士认为,“新两规”将房地产信托的门槛明升暗降。如在新的<信托公司集合资金信托计划管理办法>中,就将一直限制房地产信托的瓶颈性规定“200份合同的限制”取消了,取而代之的限制是对“合格投资者”的界定:委托人必须为合格投资者;单个信托计划的自然人人数不得超过50人,合格的机构投资者数量不受限制。

  “新规的重大意义在于取消了对信托规模的限制,同时允许机构投资者无限量进入,这为私募基金阳光化提供了途径。”孙飞告诉记者,“新两规”实行后,很多私募基金以及合规的外资投资基金通过信托途径进入房地产行业。

  “新两规”给信托业带来的另一利好消息是,商业银行可以利用自己营销网络来做理财产品,并将募集来的资金通过信托渠道进入房地产业。联华信托总裁李晓东表示,“新两规”将加强银行与信托公司的合作。

  “最重要的是,新规定对单一信托(募集资金全部来自一个客户)没影响”,孙飞向记者透露,其实“新两规”主要对集合资金信托(募集资金来自两个及以上客户)有影响,对单一信托计划没有限制,反而由于放开了募集资金规模,将有更多的机构投资者通过信托渠道进入房地产领域。

  中诚信托一位客户经理告诉记者,从北京几家信托公司3月份开始发行的新信托产品来看,几乎都是北京市知名地产项目。这些房地产公司做信托产品不仅用于项目开发,还用来做公司本身日常经营运营费用,也有用做企业经营流动资金的。

  中远地产总裁李明告诉记者,信托和基金作为房地产金融的不可缺少组成部分,对于不同类型的房地产企业,有不同的合适之处,但是从目前来看,房地产公司选择信托方式较基金融资更为稳妥。(本报记者 叶枫 北京报道)
  

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