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联华信托与中信证券候选房地产基金试点

2007年03月23日 21:51 来源: 中国经营报 【字体:


  作者:李乐  

  来自信托业内权威消息透露,央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构,日前他们已分别编制完成方案,很快将上报央行金融市场司,一旦胜出,将正式推行试点工作。  

  大约一个月前,天津滨海新区的房地产基金“领锐基金”刚刚获得银监会非银司“特批”成立,央行跟进速度之快,超乎想象。  

  据悉,此次试点方案内容要求以受托人、投资管理人以及托管人资格管理为主要内容,这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报模式进行全面考察。央行研究局一位专家承认,此举就是为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。  

  至于此次房地产基金试点的总体原则,将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REITs(房地产投资信托基金)并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式,而是限定由机构投资者购买的封闭方式,这与滨海新区的“领锐基金”类似。  

  “领锐基金”的资产物业打包对象主要是滨海新区范围内的工业厂房,其重点募资主体则是拥有或计划开发这些物业的大型国有企业。目前,中房集团、中国石化以及天津国资委下属的红勘集团,都参与了“领锐基金”的募集。参与该基金全程运作的原中房集团董事长孟晓苏也承认,这是在内地尚未为REITs开禁的环境下的变通手段。  

  据接近联华信托的知情人士称,该机构准备提交的房地产基金方案,更像是介于信托和REITs之间的过渡产品:首先通过信托方式募集一笔资金,然后以股权投资方式收购项目做成资产包,再设置专门的管理运营机构对有关物业进行经营,产生收益后分配给投资者。  

  “与现有信托产品相比,新方案突破了只能发行200份的政策限制,理论上能募集到更大额度的资金,”上述人士分析说,“而且现有房地产信托是以债权型信托做过桥融资为主,新方案则可以提供直接融资,虽然还是达不到REITs的资金募集规模,但比原有模式无疑前进了一大步。”  

  一直为催生国内REITs奔走的联华信托董事长李晓东曾公开表示,3年前他们发行的“联华·保利”信托就是参考国际REITs的运营模式,联华信托在其中同时扮演了发行者和资金管理者的角色。  

  “由政府主导的产业基金如果能做出来的话,那民间的就会更多了。”中信证券研究部经理王德勇表示。2006年下半年,他在一个半公开场合透露中信证券正酝酿成立一个规模超过百亿元的房地产基金。但对这与本次准备提交央行的试点方案的关系,王不愿正面评论。  

  有迹象显示,中信证券的方案,很可能是建议将商业物业租赁收入作为企业证券化的基础资产,然后发行资产证券化产品。此前,证监会市场监管部副主任胡冰曾公开表态,证监会鼓励这种资产证券化的方式。业界认为,这种模式实际上也是REITs的一种变通,对于手中拥有大量物业资产,却面临融资困难的房企而言,意义重大。  

  另一方面,房企也可以用名下物业直接作价,拥有一部分试点的股权产品,在换来现金的同时,又保证日后能拥有较稳定的现金流。  

  “无论最终采用何种方式进行试点,资产置换现金的模式都不会变,企业可以借助于出让一部分或全部物业资产股权,解决现金缺乏的问题,”王德勇说,“但对于那些既没有资产也缺钱的企业没有任何帮助。”  

  就在内地房地产基金试点低调潜行之时,继越秀REITs之后,第二只以内地物业资产打包赴香港上市的“佳程REITs”也即将成行。它以北京市高级写字楼佳程广场为核心物业,顺利的话今年7月上市发行,预计融资额度为5亿美元左右。  

  这也许让外界对此次央行支持的国内REITs探路之旅,会有更多的期待。

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