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新年第一单房地产信托推出 北国投筹谋基金化信托

2007年03月05日 16:13 来源: 中国房地产报 【字体:


  ■本报记者 李婷 北京报道

  2月27日,北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)推出太平洋国际大厦投资项目集合资金信托计划,成为春节后亮相的第一份房地产信托产品。

  北国投该产品的负责人吴庆斌透露,北国投希望通过此产品的试点,推出更多创新性质的投资类信托产品,试点若成功,将以创新的方式为公司酝酿中的基金化信托的资产池寻找更多优质物业。

  高收益投资类信托

  据了解,太平洋国际大厦投资项目集合资金信托计划期限约为3年,优先级第一年7%,第二年9%,第三年11%。优先级信托受益权2亿元,最低认购金额50万元;次级信托受益权2.455亿元,最低认购金额3000万元。信托资金以股权投资和购买太平洋国际大厦(下称“大厦”)特定物业收益权的方式投入到项目公司,由项目公司用于大厦项目拍卖价款等支出。

  该信托计划最大的特点在于产品属于并购类型,由原项目公司发起,但由北国投控股,属于真正投资项目的产品。吴庆斌表示,该信托产品是专门针对北国投的高端客户,目前客户对该产品反应踊跃,单个客户最低认购金额实际达到一百多万元。

  记者从太平洋国际大厦的租赁代理处了解到,该大厦已运营4年有余。公开资料显示,大厦原开发商不能清偿到期贷款,由北京市高级人民法院进行拍卖。2006年6月,北京高鹏天成投资管理有限公司(下称“高鹏天成”)以3.96亿元竞得了大厦55800平方米建筑面积的房地产。截止目前,高鹏天成已支付了1.8亿元的拍卖款,尚需支付拍卖余款、拆迁补偿款等费用约2.6亿元。

  吴庆斌表示,大厦在高峰期出租率达到80%,2005年实现租赁经营收入3100多万元,2006年时大厦虽然处于查封阶段,但仍在正常运营。北国投从去年11月份开始运作该项目,之所以选中大厦,“因大厦所处的地理位置较好,又是已经建成的物业,不存在建设风险而且后期工作简单。”

  以创新方式寻找资产池物业

  北国投此次推出该创新类型信托产品其实旨在长远的考虑。吴庆斌表示,以并购方式取得关系比较复杂的物业也是为北国投正在准备的基金化信托的资产池拓宽了寻找物业的渠道。

  “例如一开始,原项目公司可能存在复杂的债权债务关系,北国投介入不了,但我们通过成立新的没有任何债权债务的项目公司,理顺各种法律关系,获取了优良的收租物业,我们也会以创新的方式寻找其他比较好的物业,作为基金化信托的物业选取。”吴庆斌说。

  用益信托工作室的李旸则认为,基金化信托是今后信托发展的一个趋势。目前监管层没有完全限制信托公司发展基金化信托,但也没有出台如何操作的规定。类似北国投这种实力较强的信托公司采取试点的方式尝试创新类型的信托产品,为基金化信托做铺垫,如果试点成功将在具体规定出台后获取先发的优势。

  而类似该产品的针对高端客户的投资类信托也将成为今后信托产品发展的一个方向。3月1日,新修订后的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》(下称“两规”)开始实施。新修改后的“两规”提高了投资人的门槛,针对高端客户和机构的信托产品将成为趋势,贷款类信托将受到限制。

  李旸还表示,受“两规”限制,2007年信托产品数量会有所下降,房地产信托产品数量将随之下降。而吴庆斌认为,2007年房地产信托产品是否会减少很难确定,但贷款类信托肯定会减少,投资类信托将会增加,资产证券化信托、准REITs产品将会呈增长的趋势。
  

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