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物业信托岁末突围

2007年02月12日 08:49 来源: 中国房地产报 【字体:


  ■本报记者 张媛媛 北京报道

  被监管新规吊足了胃口的信托公司,这一次选择了物业信托作为“绝地反扑”的利器。

  日前平安信托投资有限公司(下称“平安信托”)推出三个“华联回龙观”信托产品,投资金额为3.45亿元。值得注意的是,三个信托产品均为物业信托,所募集的资金投资于北京“回龙观购物中心”整幢三层物业,而该物业已进入预售阶段。

  与之前本报报道过的北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)等多家信托公司积极谋划基金化信托相比,此次平安信托的物业信托计划收购目标锁定的是单一物业。

  同为物业信托,监管环境却发生了变化。备受关注的“两规”——《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》经银监会修订已于2月1日颁布,并将于3月1日正式实施。异地业务将正式开闸;在放宽机构投资者数量的同时,个人投资者数量则削减至50人。

  “新规实施后,信托公司只有与银行联手才能保证融资渠道,届时物业类信托的资金问题可以迎刃而解。”某信托业专家表示。在目前市场和监管环境日益窘迫的情形下,物业信托正在成为房地产信托突围的亮点。

  物业信托突围

  不难看出,与北国投和联华国际信托有限公司(下称“联华信托”)以综合物业采集的基金化信托相比,平安信托的单一业务操作方式更为方便。此次平安信托联手的是北京华联综合超市股份有限公司。采集物业包括了“回龙观购物中心”整幢三层物业,投资期限为两年。该产品按收益率分为A、B型,A型受益权年收益率为5.3%,最低认购金额为40万元;B型受益权年收益率为5.7%,最低认购金额为100万元。相比2年期人民币储蓄存款2.448%的税后年收益率,这两个产品预期年收益率分为5.3%和5.7%,是同期储蓄收益的两倍多。

  “出于防范风险考虑,信托计划项下的物业由专业机构承诺无条件以保护价认购。这在一定程度上降低了产品的风险。”平安信托相关负责人透露。而该产品目前只在深圳地区针对高端客户发行。

  “虽然目前股市火热在一定程度上分散了投资者的关注度,但对于偏好高风险高收益的投资者而言,此信托产品仍然具有一定市场追捧力。”上述专家表示。而据平安信托内部人士透露,此前平安信托曾多次在上海考察物业,但无奈因上海物业价格相对比北京更为高昂,最后不得已选择了北京的物业。“3.45亿元从价格上讲,也只能算是较为低廉的低端物业。”分析人士表示。

  与此同时,平安信托并不是近斯惟一看好物业信托的公司,大连华信信托投资股份有限公司也于近日推出大连长兴购物中心有限公司贷款集合资金信托计划。据悉,该物业信托计划发行规模为15000万元,期限为两年,主要用于购物中心的装修改造及流动资金周转。

  去年7月22日,银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》即“54号文”之后,信托公司在房地产业务的作为少之又少。包括土地一级开发信托计划等房地产信托计划都限制颇严,物业信托成为监管层眼中惟一可开绿灯的种类。物业信托正在成为多家信托公司寻求开发房地产信托产品的突破口。

  “就物业信托目前而言,采集到合适的物业是其中关键的一步。”信托业内人士邓举功分析,目前地产项目中的商场、公寓、写字楼很多并不符合要求,“不是价格过高,就是物业本身现金流存在问题。”

  2006年12月,联华总裁李晓东在接受本报记者独家专访时也曾表示:“除了政策上的限制外,目前影响基金类信托发展进程的就是物业收购环节。”李晓东当时透露,其所建筑到的物业包“预计资产池中的总额为30亿元”,已报监管层审批。而该物业项目目前正处在积极研发阶段。

  监管环境“明松暗紧”

  融资渠道狭隘一直是包括物业信托在内的多个信托计划的掣肘。而将于3月1日实施的信托新规,对于信托公司而言,似乎挑战更大于机遇。

  “这次调整增加了机构投资者数量,削减了个人投资者数量,在一定程度上提升了信托公司从低端到高端融资平台的层次,但却加重了现实的融资难度。”联华信托房地产信托业务部一位不愿具名人士表示。

  本着“主业回归”的新规,虽然第一次放开了机构投资者的数量,同时对异地开展的信托业务放行,但对于大多数信托公司而言,监管环境依然不容乐观。

  目前个人投资者在信托公司融资渠道中占据大部分比例,因而此次调整对开展信托业务实质是“明松暗紧”。“这将促使信托公司更多与商业银行合作以争取生存空间。”金融信托专家孙飞表示。而包括联华信托在内的多家信托公司目前资金渠道来源仍然是个人投资者。

  “由于国内可投资渠道狭窄,个人投资者多会考虑投资信托,而机构投资者可选择的渠道很多,所以放开机构投资者数量没有实质意义。”邓举功表示,“更何况新规中规定以100万元人民币为起点,无疑更是加重了融资难度。”

  “未来信托公司只有以和银行合作,银行以发行理财计划作为机构投资者参与到信托公司的信托业务中的形式才能保证融资额度。”用益信托工作室李旸表示。

  而这次被称为“主业回归”的新规调整中,除了对合格投资者数量和金额调整和异地开展业务开闸之外,新规最引人注目之处还在于信托公司可以受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务。“这次调整只是还原了信托公司金融货币功能,对于房地产业务的开展不会进一步受到冲击。”李旸表示。
  

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