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自下而上募集资金 嘉富诚探索产权REITs

2007年02月02日 03:26 来源: 第一财经日报 【字体:


  王芳洁

  这个冬天穆健玮总是围一条红围巾,这几乎成为了他的标志。曾在铜锣湾任7年副总裁的穆,于去年加盟嘉富诚国际资本有限公司,任总裁,从而完成了其职业生涯的一次跨越,从商业地产开发商一跃成为地产金融创新的一面旗手。

  日前,穆主动约见了《第一财经日报》记者,详细介绍其自创并正在运作的“产权式REITs”模式。

  “如果说此前内地的REITs模式包括自上而下和中间开花两种,那么这种类似于私募股权基金的模式则是自下而上的。条条大路通罗马!”穆充满信心地表示。

  穆健玮模式

  日前,嘉富诚与镇江快鹿产业港签署了工业标准厂房“产权式REITs”投资协议,并组建了相关资产管理公司,下辖资产总值20亿元人民币。

  另据穆健玮介绍,嘉富诚目前已经打包的资产池共有商业地产、工业地产两个,其中商业地产总资产值60个亿,工业地产总资产值50个亿。

  “这并非简单的投入小额保证金对项目进行锁定,相关的募集资金工作已经全面展开。”穆补充道,嘉富诚已经在全国十几个二、三线城市设立销售中心。

  在《产业基金法》尚未出台的今天,REITs对于普通大众来说应是神秘又难以企及的,嘉富诚何以公开设立销售中心,高调销售其金融产品?

  经穆健玮解释,记者了解到,目前尚处于准REITs模式的嘉富诚REITs在运作上与售楼有很多共性。首先,二者都基于物业的产权。

  类似于产权式商铺的销售,嘉富诚REITs对同一大型物业产权进行分割,成为每份价值仅在万元左右的小产权,售与投资人。投资人自愿将该产权留滞于资产管理公司,进行统一管理。为保证投资人利益,资产管理公司对该项投资合同进行担保和赔付。

  由产品介绍来看,嘉富诚REITs更像一种投资理财产品,而非公司型REITs,因为公司型REITs必定是一种在公募市场上市的开放式共同基金。就这一点,穆健玮并没有否认,进而表示这种做法是基于目前国内REITs大门紧锁现状而进行的创新。日后,相关制度出台后,嘉富诚REITs的投资人以类债权的产权单位实现与REITs之间的对价,拥有优先认购权。

  穆骄傲地将产权式的嘉富诚准REITs称为“穆健玮模式”,表示有信心将商业地产和工业地产的资产池分别扩充到200个亿和300个亿。为了体现其对于该种产品的投资回报信心,穆向记者透露自己也投资了10万元。

  自下而上

  去年,几乎是同样的时候,华银REITs高调出世,资产包的规模和嘉富诚REITs类似。随着离岸REITs模式被终结,以华银为代表的很多只REITs半路夭折。今天的嘉富诚是否也会重蹈覆辙?

  穆健玮自信地表示:“不会!”因为以自下而上的路线行进的嘉富诚,首先完成的就是募集资金,和当初的联产承包一样,“做了再说”。而华银REITs等多止步于空中楼阁。

  穆向记者介绍,目前国内REITs的发起共有4种形式,其中之一由境外基金发起,打包内地物业资产于境外上市,如凯德置地发起的CRCT。此种单列,另外三种则企图依托于内地制度。在相关制度缺席的今天,各路大军由不同的起点向最终的上市发起进攻。

  相对于嘉富诚REITs的“自下而上”模式,目前已经明确进行试点的房地产信托基金有两种形式。一种是契约型封闭式信托方式,信托投资公司作为基金管理人,商业银行作为基金托管人。由信托投资公司垄断,目前仍在金融系统内部讨论试点办法,如一些信托公司正在申请试点的模式。

  穆健玮表示,上述形式如成为主流,REITs市场将如同初期的A股市场,只是少数人的游戏而已。

  日前成立的领锐基金被穆健玮称为“中间开花式”,和嘉富诚REITs一样,领锐基金亦是公司型基金,但不同的是,强大的股东背景给领锐基金以很强的资金实力,它首先完成的是对物业资产进行收购。只要政策放开,便可向公募市场募集资金。

  在穆看来,无论是“自下而上式”还是“中间开花式”,拼的都是制度的建立和健全。如中国工商联房地产业联合会会长聂梅生所言,大家已经做好了一切准备,只等着政策的东风了。
  

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