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开发商资金瓶颈点燃地产投资基金

2006年12月09日 10:36 来源: 财经时报 【字体:


  越来越多的中小开发商正在陷入两难境地:一边是地上建筑物增值的诱惑,一边是因资金缺口造成的企业危机。这种两难惹得各路资本都期望扮演救世主角色。当然,救世主可不会免费出演

  当越来越多的房地产开发商遭遇资金瓶颈时,地产投资基金找到了新的活法。

  思源集团——一家专做新盘销售代理、顾问、物业的房地产中介机构,正在联合首开集团着手筹备一支5至10亿元规模的投资基金,投入到因资金困难无法开工的项目中,以求获得高额回报。

  思源置地投资公司高级投资经理廖向阳向《财经时报》透露,他们不会单纯只进行资金投入,依托其策划能力和首开集团的开发经验,他们将通过深度介入具体项目,来探索增值的可能。

  逢低入市

  不久前,思源集团董事长陈良生公开发布将与首开集团联合发起成立房地产基金的消息,希望思源集团能成为包括投资在内的房地产综合服务商。

  通常来说,在取得土地后,开发商首先要交纳大笔的土地出让金,如果这笔费用拿不出来,就无法取得开工证,更别说接下来的施工投入了。

  越来越多的中小开发商正在陷入两难境地:一边是地上建筑物增值的诱惑力,一边是因资金缺口造成的企业危机。这对矛盾,已把中小开发商推向生存的边缘。

  各方资本都期望扮演救世主的角色,思源也不例外。

  “按照规定,开发商在拿到四证之后才能从银行获得贷款,包括35%自有资金等政策,已经让开发商在前期面临很大的资金困境。”廖向阳说。

  据他介绍,只有少数地产商能够走直接上市融资的道路,它们中多数出路只能是从地下钱庄获取高利息贷款,或等待外资收购。

  把首开集团作为合伙发起人,完全是思源优势互补的考虑。首开集团拥有良好的政府和银行关系,并具有开发实力与经验,这为思源成立地产基金起到了推波助澜作用。

  据了解,思源集团、首开集团共同发起的这支基金,首期规模为5至10亿元,后期将增至15至30亿元。思源基金将以1000万元为一个出资单位,并将分别认购5到10个单位。

  “未来,思源很可能会以投资业务为主。”在廖向阳看来,目前国家的产业基金法正在酝酿,现在成立地产投资基金,将能抢占先机。

  10%的回报底线

  目前,廖向阳正在和他的团队着手两件事情,一方面是在跟潜在投资人洽谈投资意向,一方面是寻找一些值得未来投资的项目。

  按照思源的设想,基金要在明年下半年初步募集完毕,然后开展投资业务。届时,思源将成立一家投资公司,负责管理资金和投资决策;投资公司下再成立一家资产管理公司,负责具体的投向和操作。

  “投资公司实际上就是一个资金池,它不会干预具体的投向和业务操作,而下面的资产管理公司将聘请专业人士对这些资产进行操作,保证投资人利益。”

  相对于那些简单的资金投入和过桥贷款,廖向阳更愿意把自己的投资命名为“增强型基金”。所谓增强型基金,就是通过投资公司的资金和策划投入,使得被投资项目获得更多的增值。

  据廖向阳介绍,他们并不仅限于以股权的方式将资本注入项目,还将依托自身策划管理能力和首开的开发实力及资源,探索增值的可能。

  事实上,思源更多期望的是短期投资,因为资金盘子并不大,这样可以寻求投资回报最大化;而在投资地域上,侧重在北京、天津等一线城市,或其他具有投资潜力的项目上。

  “我们所介入的项目可能会是多样的。一方面,我们可能会在开发商获得四证前的资金匮乏期间以股权形式介入,然后到取得开工证前将股权转让,获得一定的溢价收益;另一方面,我们也可能深度介入被投资项目,直到它取得预售许可证之后退出。”

  廖向阳表示,思源基金将会以住宅项目为主,这或许是因为住宅项目开发时间和投资回报期较短。

  思源基金对投资人承诺的投资回报不低于10%。“这只是一个保守的估计,至于上线,我们不封顶。”叶加
  

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