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类产投基金悄然启动私募 地产融资突围

2006年11月18日 11:44 来源: 中国经营报 【字体:


  本报记者:李乐

  尽管《产业基金投资法》仍在“候签”,但在宏观调控之下急需资金的房地产市场已经等不及了。多个“类产投基金”在过去的两周中已经悄然启动私募,规模远胜以往。

  房地产行业一直是“类产投基金”的兴旺之地。不过,目前正在启动私募的“类产投基金”都在经历着模式的蜕变:拒绝“同业”为募资对象——这些房地产“类产投基金”正在与“资金互助会”的低级模式告别,在形式上与真正的产业投资基金更为接近。而这样的蜕变,也让人看到了房地产实现直接融资的希望。

  告别“资金互助会”模式

  “除了首开(首都开发集团)和思源,我们不会再把地产企业当做募资的对象。”思源置地投资公司副总经理林茂告诉记者,他所在的思源集团和首开是这只基金的发起人。

  首开集团是北京目前资产规模最大的房地产开发企业,由原天鸿集团和城市开发集团重组而来,资产总额达500亿元之巨。作为该只基金的发起者,首开集团将很可能成为唯一一家参与募资的房地产开发企业,即便如此,首开集团已经承诺,该公司旗下项目,不会成为基金的使用对象。

  按照既定思路,通过寻找合作伙伴共同募集大约10亿资金发起成立投资公司,投资公司对基金进行管理,资金投向主要为房地产住宅项目,投资者将获得10%至15%的回报。而后通过再次募资,扩大基金规模。

  记者了解到,其首笔资金募集对象很可能是保险公司,目前进展比较顺利。除了保险业资金之外,来自国有企业的剩余资金对私募也表现了十分浓厚的兴趣。而在先前,类似的“房地产产投基金”的首批募资者,一定是房地产开发商。

  2002年9月,内地12家房企以募资形式成立“中城投资”,后经扩股达到30家投资者,成为此前内地比较典型的房地产“类产投基金”。

  然而为人诟病的是,中城投资的投资对象,全部都在30个基金投资人的项目范围内,仍未摆脱“资金互助会”的原始形态。中城投资的发起人之一,河南建业集团董事长胡葆森告诉记者,迄今为止,中城投资掌管的资金不过5亿元,由于投资范围的局限,扩大募资规模始终未能实现。

  “我们完全按照基金的模式进行运作,分别成立投资公司和管理公司,管理资金,拒绝同业成为募资对象,就是要在最大限度上保证正规基金的运作模式。”林茂说。言外之意,首开思源增强型地产基金将从根本上摆脱“资金互助会”的运作模式。

  法律夹缝变身求存

  无论是思源还是首开,都必须面对产投基金在内地尚未有法律依据的现实。所以,这类基金和它的“前辈们”一样,仍只能以“投资公司”的形式存在,以便绕开现有法律制度的瓶颈。

  “这类‘基金’是在《公司法》的框架下设立的,不属于我们的监管范围。”国家发改委投资司一位官员告诉记者。“只要符合《公司法》和相关法规,这类公司就是合法的,由工商总局负责监管。”他向记者强调说。

  尽管身份合法,房地产“类产投基金”还必须在投资途径和方式上“避嫌”。对此,林茂表示:“我们并不做项目全程开发,而是帮助那些仅仅在关键环节缺少资金的优质项目完成开发,从中获取利润。我们的投资项目主要集中在一线城市,通常每个项目投资不超过1亿元,投资周期一般不超过1年。”

  如此模式与思源的企业身份相关。实际上,思源是一家以房地产顾问、经纪为主业的公司,林茂告诉记者,他们可以与缺少资金的开发商签订前期入股协议,待项目运作起来后,最终以项目开发商溢价回购股权的方式,实现退出并获利。“或者以低价获得房屋,由思源经纪完成销售获利。”他说。

  中信证券房地产金融部执行总经理闫建霖向记者表示,严格意义而言,上述投资模式偏重短线,并非真正的产投基金的运作模式。但是,在现有法律框架下,除了国家发改委特批的“渤海基金”和“海峡西岸基金”,类产投基金不可能形成太大规模的资金池,因此,从短线操作中获利,也是迫不得已。

  探索直接融资

  显然,在“类产投基金”领域中,思源并非是唯一的“聪明人”。目前,中信证券也在酝酿成立一只以投资公司形式存在的地产基金。而中房集团原总裁孟晓苏的动作更快,一只名为“领锐”的地产基金,已经开始运作。

  闫建霖表示,中信证券可以作为战略投资者,联合其伙伴一起对房地产企业进行股权投资,之后帮助企业在境内外上市,为房地产企业发行债券,并收购、处置房地产不良资产。另据记者了解,在中信证券的规划中,同样没有把房地产商作为募资对象,从而避免了地产商变相为自己的项目进行融资。孟晓苏目前运作的“领锐基金”也大抵包含类似原则。思源首开增强型地产基金的运作模式似乎与同期其他几只基金不谋而合。

  在经历了多年的原始形态之后,房地产行业中的“类产投基金”开始向“高级形态”演进。

  此前,在接受本报记者采访时,央行副行长吴晓灵曾表示,开辟房地产直接融资渠道,改变现有单一依赖银行间接融资已是当务之急。而设立产投基金则是实现直接融资的最佳渠道。

  “如果照目前这几只‘基金’的路数走下去,随着募资规模的扩大,完全有可能形成一个房地产直接融资渠道的突破口。”全国工商联住宅产业商会投融资中心主任尹斌分析说。更为关键的是,目前正在募资的几只基金在运作模式上已经与真正的产投基金没有太大区别,“一旦《产投基金法》通过,过渡只需要完成一些法律手续。”林茂向记者强调。

  画说财经

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