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房地产信托模式谋变 转向成熟物业股权投资

2006年11月15日 11:08 来源: 上海青年报 【字体:


  本报讯(记者 陈敏华)房地产市场接二连三传出的调控政策使得其背后的融资渠道———房地产信托也在悄悄谋变。记者日前从市场获悉,原本占绝对主导地位的贷款融资类房地产信托正在迅速消退,而包括成熟物业等财产权、股权投资逐渐被认为是房地产信托的发展趋势。

  贷款类信托急剧下降

  统计资料显示,2004年和2005年贷款类信托项目个数在房地产信托业务项目总个数的比例分别为84%和63%。而今年上半年开始,这一曾占据信托市场80%以上份额的直接贷款融资类信托产品已渐渐淡出市场,一些公司甚至告诉记者,上半年至今,贷款融资类房地产信托产品推出数目为零。

  “贷款模式上我们跟银行比基本没有优势,因此在当前以及今后一段时间内,贷款模式的应用会少很多。”一直走在全国房地产信托创新模式前列的上国投,其房地产信托总部副总经理王信举这样告诉记者。王信举称,除非是跟银行联合操作一些好项目进行联合贷款,或是比较复杂的产权并购,不然不会轻易操作这类直接贷款类业务。

  股权、财产权信托渐热

  包括成熟物业等财产权、股权投资都被认为是房地产信托的发展趋势。

  财产权信托与成熟物业的租金收益有关。一般来讲,地产商将成熟物业的未来租赁收益权委托给信托公司,而信托公司将这部分未来收益做成信托产品,将优先受益权转让给社会投资者,并承诺在未来一定期限内按约定价格回购,从而完成融资。

  而股权信托则是地产商将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司,并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权,以实现融资的目的。

  王信举告诉记者,随着存量商业物业不断增加和商业管理水平的提高,信托与经营性物业的结合是必然趋势,“我认为资产支持单位信托和真实股权投资的发展空间非常大,未来一段时间这个领域将出现很活跃的态势。”

  “财产权、股权信托在市场上都已有不少案例,但要真正成为主流,估计还要一段时间。”中泰信托信托业务管理中心副总经理汤震宇认为。

  信托大鳄伺机直接投资

  房地产市场上升的过程中,无论品质多差的房子,都是一抢而空,但是调整下行的境况对开发商则是完全不同的境遇,资金链一旦断裂,抛售、烂尾都极有可能发生。记者获悉,目前资本市场上早已有一部分投机资本虎视眈眈地等待“抄底”,当然,信托行业也在密切关注房市的变化。

  “根据目前的发展趋势,商业房产直接投资业务也将有机会。”
  

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