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房地产信托市场持续萎缩 哪一个信托还值得买

2006年10月31日 18:13 来源: 上海金融报 【字体:


  自“54号文”下发后,房地产信托市场持续萎缩。9月份,全国房地产信托比前一个月减少1个,全部5个房地产信托产品中没有一个用于房地产开发项目。另一方面,证券市场却成为了信托投资的热点领域,在9月全部23个金融类信托产品中,投资于证券市场的有19个,发行规模达15.66亿元,占9月份全部信托产品的42.22%和32.99%。由此,许多一直青睐房地产信托的投资者开始纳闷:难道是投向证券类信托怀抱的时候了?

  记者 张文绩

  今年年初至今,信托公司推出证券类信托产品的比重正逐渐上升,与房地产信托产品规模差距也在日益缩小。用益信托工作室的统计数字显示,证券市场是目前信托投资的热点领域,其中又以投资证券一级市场(新股申购)最为火爆,产品数量达到10个,资金规模7.3亿元,分别占证券类信托产品的52.63%和46.62%。与此同时,房地产信托新品却寥寥无几,而在上海,全部6家信托公司在相当长一段时间之内,还未推出过一项房地产信托计划。

  在此情况下,不少投资者都想知道房地产信托是否值得继续投资,而证券类信托的投资价值又有多少。为此,我们请专业机构与市场人士谈一下他们对此的看法。

  选择设计合理的产品

  华宝信托 何亮

  对于投资者来说,无论是房地产信托,还是证券类信托,只要是安全性可靠、收益高的产品,都是值得去投资的。事实上,投资房地产和证券类信托产品,投资者都是为了能够分享其一部分发展成果,从而获得收益。

  一般而言,房地产信托发展方实力雄厚、有担保能力,而证券类信托收益高、风险又可控,两者都有自己不同的优点,能吸引不同的投资者。

  目前,国家对房地产市场调控力度比较大,这样的情况对信托公司推出房地产信托产品有一定影响。各信托公司需要对房地产信托产品进行设计,帮助投资者更好地防范风险。因此,投资者在选择信托产品时,也应该注重产品的设计,看它能否经受住市场上各种因素所带来的波动。

  看好证券类信托

  用益信托工作室 李旸

  投资者的最终收益与所选择的信托产品的类别没有直接关系,但是在选择一个新品之前,投资者必须综合该信托计划的各方面,比如安全性如何,是否可靠,其设计能否帮助实现计划中所列出的预期收益率。

  通过相关信托统计数据可以看出,国家对房地产市场的进一步宏观调控和银监会对房地产信托的风险警示,确实对国内信托市场的发行产生了一定的影响,预计这种影响可能会持续相当长的一段时间,但很难说具体会持续多久。除了政策因素之外,国内房地产业的发展也处于非常时期,形势尚不明朗,这也导致了信托公司在选择项目时比较谨慎,不敢轻易涉足。

  证券类信托的投资热主要是因为证券市场目前形势比较好。总体来说,证券市场在经历了持续几年的低潮期后,正在慢慢复苏,向好的地方发展。目前,上证指数已经突破了1800点,行情非常不错,相信这种好的势头应该能够得到保持,同时市场也将逐步走向规范。这些预期都使信托投资者看好证券类产品,证券类新品的大热也就在情理之中。

  此外,新股申购信托产品正被大部分信托公司所青睐,推出后在投资者中也大受欢迎,主要是因为“打新股”信托产品安全性较其他证券类信托产品高。

  房地产信托有上升空间

  信托专业人士 孙飞

  在过去的几年里,房地产直接融资市场是非常欠缺的。从几种融资渠道来看,证券市场去年无所作为,基本丧失了融资功能,债券市场也是低落的,保险业更不可能进入房地产市场。虽然信托为房地产做出了一定的贡献,但公开披露的房地产集合资金信托计划仅仅200亿元左右,加上未公开的房地产单一信托,全部加起来不足500亿元。中国房地产直接参与金融市场包括信托、证券、保险市场,仅仅只有商业银行的1%。

  中国房地产信托有着广阔的发展空间。“54号文”的下发就像一把“双刃剑”,一方面再次提高开发商通过信托融资的门槛;另一方面也使信托公司对房地产融资的风险意识加强,从而稳健发展。那些“畏惧”政策的信托公司,只能说其信托业务的创新能力是很匮乏的。信托的创新空间是无限的,其优势就在于本身所具有的极大灵活性、变通性、弹性空间和政策规避性。因此,虽然“54号文”的下发再次提高了融资门槛,但对于创新能力强的信托公司来说,将会有新的业务模式出现以适应市场的变化。

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  ◎ 相关产品:

  证券类信托

  1、上国投上投-F-2003“蓝宝石”系列(证大)证券投资资金信托总规模:不超过1.2亿元人民币期限:2年预期年收益率:4.7%(信托计划终止时若一般受益人在信托计划期间的全部盈利超过初始投入的信托计划资金的30%,将提取超过部分的5%作为优先受益人浮动收益)上海国际信托投资有限公司根据投资者风险承受能力和获取收益需求的不同,制定了本信托计划。受托人通过定向募集一般受益信托资金的方式,将信托计划中优先受益信托资金和一般受益信托资金的比例为3:1,并将两类资金加以集合运用。

  与此同时,为了保障投资者利益,产品采用了多重风险防范机制:

  (1)信托计划中优先受益信托资金和一般受益信托资金的比例为3:1,由一般受益人的信托资金为优先受益人的信托资金提供本金和收益保障。

  (2)信托计划投资于单只开放式基金的总额不得超过该开放式基金净值总额的5%。

  (3)信托计划止损线设为信托计划单位净值0.88元,比初始投入优先信托资金价值线高13%,优先委托资金有较大的安全空间。在信托计划存续期内,一般委托人可以在信托计划财产单位净值低于0.95元,但高于止损线0.88元的区间内向本信托计划追加增强信托资金,每次追加的增强信托资金计入净值后,使信托计划财产单位净值较追加前高至少0.05元。

  2、华宝聚金证券投资信托计划第一号

  总规模:不低于5000万元人民币

  认购起点金额:50万元,并可按5万元的整数倍递增期限:1年期限封闭式运作预期年收益率:3%至8.6%之间该产品是一款可参与网下配售的新股申购信托产品。

  据华宝信托专业人士介绍,9月19日,中国证监会新公布的《证券发行与承销管理办法》生效。办法规定,信托公司发行的集合信托计划可作为IPO的配售对象,至此,信托计划正式获权参与新股网下配售。《办法》的公布,为中小投资者通过专业机构的服务参与证券一级市场,从而分享新股申购收益提供了一个重要的途径和机遇。

  有过“打新股”经验的投资者会知道,个人单独申购的成功率会很低。即便能够中签,长期来看实际造成了资金的空闲和浪费,摊薄后平均收益率则更低,这就是人人皆可参与的网上申购的缺点。而通过信托集合资金网上申购后,利用信托的专业经验和资金规模优势,若按一年参与40只新股申购计算,扣除信托报酬之后,投资者的累计收益率在3%-6%之间,此收益已比个人单独申购提高了一个层次。而现在,集合信托计划取得新股网下配售资格后,预期收益率将会在网上申购的基础上更要大大提高,收益率区间将提高至原来的2倍甚至3倍多。按照较为保守的测算,若同样按一年参与40只新股申购估计,除去信托公司的管理费,投资者依然能享有较大的收益分配空间,预期年收益率可达3%至8.6%。可见网下新股配售理财产品将是近阶段信托和证券理财市场的一个难得而重大的投资机遇。

  需要说明的是,网下配售新股有3个月锁定期的规定,因此其风险会略高于网上申购,而且集合信托计划必须经过中国证券业协会登记备案后才可以参与新股网下配售,在此之前只能进行网上申购,这些都将影响该类信托理财产品的风险与收益率特征。由于3个月锁定期内不能参与网下配售,因而会对信托财产的收益产生影响。但是信托公司将在充分发挥网下配售平台优势的同时,以网上申购作为其稳定补充,致力于实现投资者收益的最大化。

  房地产信托

  上国投泰府名邸项目集合资金信托计划总规模:2亿元人民币期限:2年预期年收益率:4.8%该信托计划为上海国投接受信托资金,用以向上海上投置业发展有限公司发放贷款。主要从以下几方面设置了风险控制措施:

  (1)市场风险自去年初以来,受新房政的影响,上海的房地产投资开发趋于谨慎并开始压缩,投资购房需求显著下降,房价开始回落。短期内,会出现居民持币待购观望和市场销售量明显下降的局面。

  控制措施:“泰府名邸”项目地处市中心,设计品质较高,高端目标客户群受政策、资金等因素的影响相对较小,且定价较周围同类楼盘有优势。因此,该项目具有一定的抗市场风险能力。

  (2)建设风险房产项目的实际工程进度会受到建筑承包企业的信用和能力等多种因素的影响,如果房产项目的实际工程进度不及时的话,有可能造成无法在信托期满前实现足额的销售回款,进而造成上投置业无法按时偿还信托贷款本息。

  控制措施:本项目施工通过公开招标优质建设集团的方式来防范此风险。

  (3)还本付息风险控制措施:由上投房产为上投置业及时支付信托贷款本息提供连带责任保证,并提供担保物为上投置业及时支付信托贷款本息提供担保。担保物的价值合计约为人民币5.4亿元,对信托借款本金的保障倍数约为2.7倍。
  

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