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54号文不是房地产信托的死结

2006年10月16日 09:26 来源: 金融时报-金时网 【字体:


  9月12日,联华信托提前结束了其在福建南平的“联信·新城”信托计划,结合加息因素,投资者获得了5.918%的实际收益率。9月25日,联华信托将各受益人的信托收益划入信托合同规定的受益账户,同时将清算报告以挂号信方式送达各受益人。更为引人关注的是:根据用益信托工作室的统计,8月份全国23个集合信托计划平均预计年收益率为4.8%,其中6个房地产信托产品的平均预计收益率为5.24%,“联信·新城”5.918%的实际年收益率使投资人的投资回报超过了预期。这一消息引人关注之处在于,作为一家以房地产信托为主要盈利模式的公司,联华信托在“54号文”出台之后,以“联信·新城”集合资金信托计划诠释了这样一个事实:“54号文”不是房地产信托的“死结”。

  “联信·新城”计划于2005年9月8日成立,募集资金5500万元,用于向福建南平市最大的住宅小区项目开发贷款,信托计划两年,满一年分配收益,信托计划如在一年内结束,预计年收益率为5.3%,超过一年预计收益率为5.8%。开发商提前偿还了贷款本息使该信托计划提前结束。按照信托合同规定,该信托计划实际存续一年零四天,超过的这四天时间,联华信托坚持按照5.8%的收益率进行分配,使投资者最终获得了随加息而同步上浮的5.918%的实际收益率,投资者也因此多获得了28万元的投资回报。

  类似于去年9月份“212号文”的出台,“54号文”的出台曾被认为是管理层又一次提高了房地产信托业的融资门槛。对此,联华信托有关人士是这样表示的:

  “其实,‘54号文’推出的实质是监管层要减少和化解金融风险,促使信托公司加大对信托计划风险的重视。这种调控在短期内必然会导致房地产信托规模和数量的减少,但从长远看,这将使房地产信托的发展更加健康和规范。虽然‘54号文’的下发再次提高了融资门槛,但信托的优势就在于其能够通过强大的创新能力适应市场的变化。更重要的是,这种创新能力顺应了逐步成熟的房地产市场融资渠道多样化的趋势。由于信托是惟一横跨货币市场、证券市场和实业市场的金融机构,所以可以直接投资产业市场,也可以直接投资房地产,或者用信托基金来投资房地产,灵活的机制使其能创造出多样化的投资组合,能够与其他金融机构展开全方位的链接型合作。这种内在的优势决定了信托将成为未来房地产金融进化的逻辑主线。正是由于信托公司所具有的这种变通性、弹性和政策规避性,监管层才需要防范信托市场的道德风险,保障集合资金信托财产的安全,促使信托公司走稳健发展的道路。”

  作为连续两年获评A类的信托公司,联华信托一直把风险的控制和管理作为工作的重中之重,环环相扣、相互牵制的风险控制体系最大程度地保证了信托资金的安全。

  此次“联信·新城”信托计划的提前结束以及投资人获得高额回报,一方面缘于联华信托在合作伙伴和开发项目选择上做了大量基础调研和科学评估。“联信·新城”项目开发商的4名股东均为泉州地区运动鞋、石材等行业的领军人物,下属企业经营良好,资金来源广泛。开发项目则为目前南平在建的最大的房地产开发项目,开发商诚实守信,管理人员具有丰富的开发经验;另一方面,联华信托对风险控制一贯高度重视。以“联信·新城”项目为例,在信托产品的设计中,联华信托要求开发商以价值1.2亿元的土地作为抵押,抵押物价值高达整个贷款金额的2.2倍,这为资金兑付提供了根本保障。同时,通过设立信托专户杜绝了资金挤占挪用的可能性,保证了信托资金的安全。在项目实施过程中,对工程进度的全面监控,对资金账户的严格监管大大降低了资金流动性风险。对项目执行过程中可能发生的政策、自然因素等客观风险制定了完善的应急机制。正是有了这样严密的风险控制,才使联华信托在开发商项目因道路、拆迁等因素导致进度延后的情况下依然保证了信托计划资金足额安全回收,保证了投资人的高额回报。截至2006年9月20日,联华信托累计开展信托项目116个,金额52.42亿元;已顺利结束信托计划49个,金额17.28亿元;存续信托项目67个,信托(托管)资产总额36.66亿元;提前结束的集合信托计划9个,金额5.27亿元。所有到期信托计划均及时或提前兑付,全部达到或超过预期收益。在房地产信托专业化经营的战略指导下,联华信托2005年的业绩大幅提升,全年实现主营业务收入8072万元,比上年度增长71.5%,净利润3107万元,同比增长156%。

  在当前房地产业高速发展,房地产金融市场多元化、国际化的大趋势下,国家宏观调控的进一步加强必将促使房地产业的优胜劣汰和房地产金融服务的全面革新。功自诚心,利从义来。信托公司强化风险控制,着眼研发创新,打造精品信托产品,塑造诚信品牌的努力无疑具有积极的现实意义。
  

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