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房地产信托跳水

2006年09月23日 13:52 来源: 经济观察报 【字体:


  本报记者 程志云 北京报道

  对房地产信托业务萎缩的担心已经变成了现实。

  从2006年7月开始,房地产信托无论从数量还是资金总额上都在戏剧性地跳水。

  原因是多方面的,但信托公司人士认为,近2个月以来陆续发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》、《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》等新政策所带来的操作困难是问题的根源。

  目前,房地产信托的萎缩已经造成不少信托公司的盈利能力大幅度降低。

  这,仅仅是开始。

  下跌、下跌

  仅仅2个月以前,由于“国六条”的出台为房地产信托发展带来了一定的市场空间,房地产信托发售得还是如火如荼。

  2006年一季度,房地产信托发行了23个,发行规模达到31.67亿元人民币。而二季度由于宏观调控政策出台,房地产企业资金链趋紧,对资金需求强烈,房地产信托相应出现了较大的增速,发行房地产信托产品33个,发行规模达到73.66亿元人民币。

  但宏观调控的进一步收紧,很快终结了这种红火的场面。

  7月中旬,银监会以“特急”形式下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(即“54号文”)。该文件除了再次强调信托公司必须严格遵守212号文以外,还以严厉的口气对股权信托方式和土地储备贷款信托进行风险提示。

  受此影响,7月份房地产信托开始下滑,当月仅发行了8个产品,资金规模只8.32亿元。“尽管我们是投资公司,但我们所做的贷款业务依然受到宏观调控政策的约束。”宁波金港信托的孙立说。

  8月,银监会下发的《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》开始实施。根据该通知,信托公司在办理新的集合资金信托时,信托财产必须由第三方托管,以保证信托财产安全,托管方则由合格的商业银行担当。

  中国外经贸信托一位人士分析:“《通知》赋予商业银行很大责任,要求他们对集合资金信托的资金安全负责。由于商业银行对房地产信托并不了解,为了控制风险,他们甚至把信托项目放到银行审贷会去审查,这既影响工作效率,又耗费人力,尤其是对一些短平快的房地产项目的影响很大。“此外,商业银行对房地产信托的托管费用也远远高于证券投资基金的2‰的托管费。”

  由于这些因素影响,8月份,房地产信托处境艰难继续下滑。

  根据用益信托工作室的统计,8月份真正用于房地产开发的项目只有4个,资金规模为4.7亿元。而其中3个项目都是在8月3日之前发行的,也就是说在“54号文”下发后报批的项目只有一个。

  下滑已成定局,根据不完全统计,9月以来,仅有4个房地产信托,总额为2亿的项目在发行中。

  “实际上,紧绷的贷款政策,繁琐而昂贵的托管手续已经令信托公司的房地产信托业务几乎走上绝路。”一位业内人士评价。

  信托业受创

  房地产信托的萎缩带给信托公司的冲击相当巨大,不少信托公司都担心自己公司能否完成年底的指标。

  房地产信托曾经是最赚钱的集合资金信托业务。

  2003年6月人民银行颁布121号文后,不少中小房地产商融资链条中才加入了信托资金过桥的一环。

  随着几年来对房地产业的宏观调控,中小房地产企业的资金链越来越紧张,而开发贷款的价格也就水涨船高。信托正是这种政策环境中的受益者。不少信托公司利用政策不明朗的时机迅速介入开发业务,赚取高额利润。

  据了解,在保证抵押和强担保的情况下,某些房地产前期开发信托贷款的价格甚至在15%左右。这里面除了投资者的“投资收益”以外,还有很大一部分盈余。

  除了手续费收入以外,浙江某信托公司还私下和房地产公司签订合同,收取不低于1.5个点的财务顾问费作为融资费用。

  根据不完全统计,到2006年二季度,房地产信托占比达到35.1%,而房地产集合资金信托的收益则占资金信托所有手续费收入的一半以上,几乎是信托公司目前惟一能够赚到钱的集合资金信托业务。

  “尽管有政策逐步收紧的趋势,但房地产信托已经成为集合资金信托的主要组成部分,不少信托公司已经建立起稳定的盈利模式。”

  正因为如此,对于房地产信托业务的萎缩,不少信托公司非常担心。一位负责业务的信托公司高管告诉称,除了项目大大减少以外,房地产信托价格也在下跌。

  按照监管要求,房地产信托提供资金的标准和银行信贷标准几乎画了等号,而信托公司既无法提供大规模资金,贷款审批时间又被拉长了,因此,房地产信托资金的优势已经消失殆尽,获得超额收益的机会自然减少了。

  “所谓的价格低了并不表现在投资者预期投资收益率上,而是信托公司实实在在的收益。”他说。

  “如果该政策被严格执行,房地产信托就会味同鸡肋,以往以房地产融资为主业的公司就会面临吃饭的问题,一些公司甚至有可能会全盘放弃房地产信托业务,转型开发诸如基础设施等有政府强担保的项目以及在市场比较好的情况下去做一些证券类信托。”某地方信托公司副总预测。

  此外,还有一些信托公司正加紧进行增资工作。该人士称,只有资本金的投资收益是最安全和合理的,不受政策影响,而且可以解决最基本的吃饭问题。

  危险的轮回

  但是现在,预言房地产信托会销声匿迹还为时尚早。

  一位地方银监局人士认为,从这两年的经验来看,并不是所有信托公司都会乖乖放手房地产信托。“由于缺乏能够盈利的主业,房地产信托在集合资金信托业务中占据很重要的位置。刚性的政策往往会造成信托公司更多的变通和打擦边球。这是我们最为头疼的。”他说。

  一位资深信托人士告诉记者,监管层这种通过政策来围堵信托业务的方法并非第一次使用。这种猛药在短期内是极为有效的,但长期来看效果并不明显。信托公司在多数情况下都会采取“变通”的方式来保留这块馅饼。

  最早在2004年5月份进行全国交叉检查后,银监会紧接着出台了《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》(46号文)。该文件的出台导致了2004年第三季度信托业的业务紧缩。但到2004年底,信托产品的发行数量就再创高点。

  而2005年银监会发布212号文,将房地产商信托融资的门槛提高到和房贷相同的水平:项目必须“自有资金比例35%”、“四证齐全”。这是业内公认的紧缩政策,也造成房地产信托在四季度的低企。但到2006年初,房地产信托又逐渐升温。

  业内人士认为,实际上,房地产信托的出现,尤其是贷款类本身就是处于政策的灰色地带,与宏观政策指向“背道而驰”。在国家一片控制房地产过热的大环境下,这就注定了它很难获得政策的支持。信托业如果希望实现可持续发展,加强对宏观经济走向和政策的研究是必不可少的。只有将行业自身融于国家整个经济、金融发展之中,行业才会发展。
  

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