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银监会再念房地产贷款紧箍咒 信托业成孙悟空

2006年08月21日 14:20 来源: 中国经营报 【字体:


  虽然已过立秋,房地产开发商们的心情仍像夏季炎热的天气一样焦躁不安。8月16日,银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(简称《通知》),房地产信贷如同紧箍咒一样再次被收紧。

  “限制增多了,压力肯定有。但是,资金是非常活跃的东西,总会有办法的。”一位接受记者采访的商业银行人士笑称,在商业银行大量资金寻找出路的情况下,不良贷款率相对较低的房地产贷款无疑是较好的选择。因此,银行和企业联手变通贷款的方法层出不穷。

  然而,相比商业银行贷款,房地产信托产品的运气就没有那么好了。

  房地产再成“靶心”

  《通知》要求,各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”,全过程监控开发商项目资本金水平及其变化,严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

  “银监会此次的规定显然是想堵住各类资金流向房地产行业的通道。”对于各政策中对房地产贷款的要求,长期从事房地产融资研究的中国社科院经济研究所研究员汪利娜告诉记者,以定金和预付金、银行贷款为主体的外部债权性资金占到房地产企业全部资金来源的一半以上。“坦率地说,房地产企业对包括银行贷款、信托资金等的过度依赖确实蕴涵了较大的金融风险。一些商业银行也变相参与成立信托投资公司,对客户以变通方式进行融资。这些都增大了监管的难度。”

  汪利娜介绍,商业银行的风险控制体系比较完善,对于房地产等主要行业有比较完善的监控跟踪体系。而目前市场上的信托基金,大多数只提供不太稳定的短期贷款,有一些甚至是“炒一把就走”,不但影响了正常的融资环境,信托投资人也会受到牵连。

  “现在的信托模式使得各类资金规模和流向不明,长短期的债权债务很难鉴别,风险很难评价,监管上很难管理,同时,短期融资造成的资金大进大出会对市场带来不稳定因素。”汪利娜认为,银监会发布的《通知》,主要目的应该是为了减少短期的、盲从性的信托投资行为,增加长期的融资行为。

  长期从事信托业研究的邓举功分析,“212号文”(《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,银监办发(2005)212号,2005年9月下发)对信托公司开展房地产信托业务已经有“资本金比例35%”、“四证”等规定。但由于信托方式的灵活性,一些房地产信托公司和房地产开发商联手,规避了限制,以股权方式变相放贷款,对房地产投资的股权投资会带来影响,有打“擦边球”的味道。《通知》的出台似乎想限制这些“变相”贷款行为。

  政策效果可能遭“过滤”

  对于监管层的此次限制,一些业内人士都表示了不同程度的质疑。汪利娜认为,防范风险是金融机构的长期行为,也是综合工程,而且房地产行业是长周期行业,如何调控不应以短期数据为依据。“把一个行业单列出来,对微观行业内的博弈有很大影响。”

  “国家此次调控,对于房地产信托来说不是扼杀,而是希望提高房地产信托项目的质量,提高信托项目的安全性。”联华信托业务管理部总经理陈颖认为,《通知》对以房地产为主的信托公司显然是有一定的冲击。但与其他金融行业相比,信托是非常灵活的融资工具。而信托行业一直都在研究和摸索新的房地产信托方式。目前,联华信托的房地产信托项目接近全公司总项目的一半。“212文件和《通知》对于公司有一定影响。但全国房地产融资的整体紧缩,也给了信托公司一些选择优秀项目的机会,大浪淘沙,有远见有能力的信托公司也许能从中筛到钻石。”

  陈颖提醒投资人,此前已经成立并在运作中的房地产信托产品,不在此次限制之列,仍将正常操作,因此,新规定对投资人影响不大;而未来发行的房地产信托产品,投资者也可以正常购买,因为,能够在市场上发行的信托产品,都必须经过监管部门认可的。

  “目前房地产市场应该打击的是炒房等非理性的需求,而不应该打击供给。但目前看来,《通知》没有说禁止,只是说限制。”邓举功认为,监管层此举似有“病急乱投医”嫌疑。相对于商业银行分行报总行、总行再研究的漫长贷款审批程序和风险评估过程,信托除了资金优势以外,还有决策效率的优势。如果顺利,数亿元的资金短期内就可以到位,这对于企业来说非常有吸引力。“未来房地产信托品种是增加还是减少现在无法判断,但至少还会保持一定的规模。”

  汪利娜认为,《通知》对于房地产信托的限制,对房地产行业的资金影响有限。她介绍说,2005年,房地产行业投资规模高达10000亿元,其中只有上百亿元资金来源于信托基金。“银监会应该大开‘正门’,尽快发展正规REITs(RealEstateInvestmentTrusts,房地产投资信托基金),其长期持有的模式可以促进信托公司审慎从业,良性发展。”

  银监会关于进一步加强房地产信贷管理的九条新规定

  一、加强市场研究,增强市场适应能力

  二、坚持科学发展观,制定稳健经营战略

  三、完善内控措施,健全风险管理制度

  四、严格执行有关信贷管理规定,规范开发贷款行为

  五、加强尽职调查,注重防范土地储备贷款风险

  六、引导合理的个人住房消费,加强按揭贷款管理

  七、强化贷后管理,防范和控制信贷风险

  八、进一步规范信托投资公司房地产贷款业务

  九、银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示,加大违规查处力度

  记者:杨筱
  

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