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54号文狙击假股权信托 地产融资通道趋紧

2006年08月11日 16:32 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  “融资的难度越来越大,银行、信托公司都很挑剔。”经过几个月的奔波,东渡国际集团一财务负责人对融资难有了切身体会。

  东渡在2003年通过拍卖拿下了成都的时代凯悦项目,总建筑面积约8万平方米,今年上半年开始销售,但仍急需1亿多资金用于后续工程建设。

  尽管这是一个四证齐全的项目,但该负责人仍表示难以从银行获得贷款。他曾在成都接触了诸多银行,但贷款条款相当苛刻,不仅提高了贷款利率(有的甚至接近10%),而且贷款额度少,远达不到1亿的目标。此外,有的银行还提出了存款要求。

  民生银行一位人士也表示,最近银根紧缩,不用说银监会三令五申禁止贷款的“不合格项目”———自有资本金未达到35%、四证不齐全的项目———即使是合格的中小企业项目,也未必能获得银行贷款。

  这是因为,“一些银行的房地产贷款在所有贷款中的比例,及中长期贷款指标等可能已经超出计划。”他透露。

  最终,东渡采取了变通方式,在7月底委托衡平信托发行了1.2亿元信托基金,信托凭证期限为18个月,年收益率为4.8%。

  信托曾是银行提高信贷门槛后的“救命稻草”之一。

  用益信托工作室的分析显示,今年6月信托产品的投向主要集中在房地产、基础设施、金融以及交通运输领域,其中投资于房地产的信托产品13个,资金规模21.34亿元,发行数量和规模位居第一。

  但信托的融资成本正在增加,这样的好景已难维持。

  上述财务负责人介绍,东渡此次付出了不少的代价,支付给信托公司高约11%的利息。但他仍然认为自己是幸运的,因为这个利息,在目前融资困难的局面下还是相对比较低的。事实上,就在东渡信托推出几天后,该信托公司房地产融资的利息标准又上升了1%,达到12%。

  一位资产管理公司的人称,部分以入股方式进入的信托基金,对回报率的要求甚至达到了15%-20%。

  更为严厉的是最近银监会发布的54号文。该文指出,信托投资公司开办房地产贷款业务,或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款,要严格执行“212号文件”有关规定。这意味着,有附加回购承诺条款的房地产股权信托也视为对房地产公司发放贷款。

  “这是基本堵死了过去的假股权信托。”用益信托工作室分析师李旸分析,信托融资可分为贷款、收益权投资、股权投资等。去年“212号文”颁布后,房地产贷款信托门槛已经抬高(包括项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”以上等),而股权融资则不受此限制。不过,股权信托风险很大,信托公司通常要求房地产开发商承诺回购条款,以保证资金安全,但这实际上就等于贷款。

  由此,54号文规定将在212号文件提升房地产贷款信托门槛之后,进一步提高房地产股权信托的门槛。

  另一方面,房地产融资的“地下通道”———委托贷款———最近也有趋紧的迹象。一家国有资产管理公司投资经理表示,最近频频出来的宏观调控政策,使得他们对房地产后市产生观望,对发放委托贷款将更加谨慎,并且会提高委托贷款利率。

  本报记者 王芳艳 上海报道

  

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