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监管层假道资产证券化 房产商有望缓解压力

2006年07月17日 09:58 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  

  “商业物业的租赁将成为管理层鼓励券商开展资产证券化的五类基础资产之一。”在证监会刚刚结束有关券商开展资产证券化业务试点的征求意见后不久,来自券商的消息显示,监管层对券商未来开展资产证券化的鼓励方向已经定调。

  苦于产业基金政策障碍而不得在国内发行REITs(房地产信托基金)的地产商们眼尖地发现了其中玄机——“将商业物业的租赁纳入企业资产证券化的基础资产范畴,是监管层为缓解地产商融资压力而进行的一项有益尝试,与房地产信托基金(REITs)十分相似。”

  探索“类REITs”

  据知情券商透露,未来有五类资产的证券化将得到管理层鼓励(如图)。自2005年8月以来,证监会批准发行了7个企业资产证券化项目。五类资产的证券化大多在7个项目中都能找到先例,可谓是对之前经验的总结。

  唯一的例外是第四类——商业物业租赁,尚未实施过。值得关注的是,这一项与之前受到热捧、近期又遭遇寒流的房地产信托基金(REITs)有几分相似之处。

  广州证券结构金融研究中心负责人倪晓武曾参与过越秀REITs发行及后续运作。他认为,将商业物业租赁归入企业资产证券化的基础资产,在某种意义上,可以算作是在国内操作“REITs”的一种变通方式。

  根据REITs的资金投向的不同,可以分为三大类:资产类、抵押类和混合类。其中资产类REITs的主要收入来源于房地产租金,目的在于获得房地产产权以取得经营收入。

  而用于证券化的商业物业租赁与之也有相似之处,“很多商业地产具有稳定收益,例如用于收租的商铺和写字楼,每年都能为业主回收租金。以商业物业租赁作为开展资产证券化的基础资产,能够将未来几年租金提前变现,有效缓解开发商的资金压力。”倪晓武表示。

  两者的重要区别在于,作为证券化基金资产的商业物业租赁,物业所有权仍在发行人手中。而作为REITs,物业所有权已不属于发行人。

  这一差别并不阻碍商业物业租赁的证券化将来成为缓解商业地产压力的重要方式。对于正面临寒流的商业地产而言,管理层鼓励“类REITs”的消息来得很是及时。

  内外受困

  2005年12月21日,内地首只房地产信托基金——越秀REITs——在香港正式挂牌,当日即上涨13.8%。越秀REITs开创了内地房地产企业在香港发行REITs之先河,使内地的商业物业可以借助香港资本市场套现,这同时也给境外房地产投资者带来投资内地商业性地产项目的机会。

  此后,REITs开始风靡全国。“REITs的产品特点在于,它不仅是一种低风险、高收益的房地产投资产品,还能够有效地拓宽开发商的融资渠道。”倪晓武说。

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  然而时隔半年,REITs风光大不如前。

  截至目前,在香港发行的REITs除了领汇外,其他都已跌破发行价。年初声称要去港市发行内地第二单REITs的大连万达,现在也基本搁浅发行计划。

  内地地产股在海外遭遇寒流,形同于REITs之路全面受阻。受限于政策法规和税收制度,房地产信托基金在内地的操作尚有难度。

  目前,《产业投资基金试点管理办法》仍处于各部委会签阶段,包括渤海产业投资基金在内的四单产业投资基金都是以国家发改委特批之下成行,每一单的背后都有着雄厚的政府力量支持,包括房地产信托基金等大多数项目很难享受到这样的待遇。因此在管理办法出台前,房地产信托基金将始终无法跨越这一法律障碍。

  国内高昂的税收成本是REITs一个难以逾越的高门槛。高达33%的企业所得税,再加之营业税,这几近38%的税收比例足以让人望而却步。此外,在交易环节是否需要征收印花税还不能确定。而在境外,REITs享受着税收优惠。例如新加坡已经豁免注入REITs的物业所应缴付的印花税。

  包括REITs在内的产业投资基金受限于以上障碍迟迟难以在内地取得发展。之前联华信托公司发行的“联信宝利”信托产品也只是“准REITs”。

  “以前,地方政府和各部委都曾酝酿产业投资基金,并且还为此成立过专门机构,耗费了大量的物力财力,最后都无疾而终。这个局面是政府各部门间权力割据所致。”北京大学经济学院教授何小锋说。

  据券商人士透露,目前仍有部委在探索并试图开发与产业投资基金类似的产品。此次管理层将商业物业租赁作为证券化的基础资产之一,不仅解决了商业地产的内忧外患,也是探索“类REITs”的一项有益尝试。

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