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房地产与信托:未来能否不断延长蜜月期

2006年03月27日 11:13 来源: 羊城晚报 【字体:


  2004年6月出台的央行“121”文件,要求商业银行加强对房地产贷款的控制,却没有用同样的标准要求信托公司,于是开发商纷纷借信托之手填补资金缺口。信托的操作空间大,开发商的需求也大,所以一度出现房地产信托热卖的火爆场面。仅去年上半年,市场上共推出了超过100个房产信托项目。中国企业海外发展中心首席、著名信托专家孙飞大致估计了一下,房地产集合资金信托占所有信托产品的30%,占纯集合资金信托产品的40%。

  政策层面上的变化,便带来了房地产信托的春天。去年年底,中国人民银行宣布,批准资产证券化试点单位在银行间债券市场发行资产支持证券。试点单位之一的国家开发银行发布公告称,在2005年12月15日发行总计41.77亿元的信贷资产支持证券产品;而另一试点单位——建设银行也酝酿从15日起开始,发行总计29亿多元的住房抵押证券化产品。由于其产品具备连续滚动发行的特点,因此,孙飞预计,其产品的市场规模将会迅速膨胀,进而带动信托机构管理信托资产规模的增加。而这自然会成为一把拉大信托机构间两极分化的标尺,而中信信托和中诚信托已经占据了先行市场准入者的优势。

  2006年,专家预期信托产品的创新力度将会更大,特别是与房地产投资相关的信托品种及其衍生产品将会成为2006年里信托公司业务创新的重点。因为自银监会下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后,其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住,而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。

  但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚,而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第四季度体现出来,行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台,由此,孙飞推断,2006年的房地产信托的创新会更精彩。

  随着房地产信托管理暂行办法与分类监管的出台,信托公司的创新和经营环境也会得到改善,而房地产和信托的“蜜月期”则会越来越长。

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