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传统租赁业务变革 信托试水房屋租赁

2006年03月20日 15:34 来源: 经济观察报 【字体:


  “中介”这个词在这个时代包含了太多奇怪的色彩。大学即将毕业的魏小姐目前正在寻找合适的正在出租的房子。“我觉得所有的中介都是骗人的。不过目前我还是会通过中介来找房子。”魏小姐语出惊人,但其中的矛盾之处并不仅仅困扰着魏小姐一个人。

  “诚信,是我们这项业务要解决的首要问题。”北京千万家房产公司总经理华国强在接受记者采访时如是表述新业务的特点。2006年2月28日,千万家房产公司依托与中信信托的相关合作推出了“租赁信托”业务。“房屋租赁信托业务”的首次推出,将是对传统租赁业务的一次重大变革。

  区别于传统的方式

  房屋信托租赁业务的实质是将传统中介所从事的房屋租赁业务,转换为以信托公司为签约主体,将房东的房产租赁权转化为信托财产后,再由信托公司委托专业公司经营,向市场提供租赁服务。房屋信托租赁无需房东和租房者见面,就可以完成整个租赁过程。按照这种模式,房东将房屋信托给信托公司后,租金将采用信用卡结算,由开户银行按照双方合同约定按时向房东划拨,并且因为有了担保公司的介入,在一定期限内,不管房屋是否能租出,房东都能按约定收到租金。

  “因为涉及到信托机构和相关的担保、保险机构,这项业务的最大特点就是信誉度的保障,以及更加安全和专业的服务。”千万家房产公司市场部经理常淑娟这样告诉记者。在传统的租赁过程中,由于缺乏相应的保障手段,信用和安全成为房东、求租人以及房屋中介头疼的事情。

  这项新的业务方式在保障交易安全的同时,还将拉高进入门槛。“就我们的预测,早期租赁信托业务利润并不会高于传统中介的利润水平,但我们看重的是长远的品牌打造,拉大同行业竞争门槛。”华国强表示。

  改变的不仅仅是租赁

  公司表示,租赁信托业务的优势主要是对于消费者而言的。对于出租人来说,通过金融机构信誉和操作使得房东出租房屋及出租收益均获得保证,避免了因传统中介不良操作手段而造成损失;另一方面降低了租赁过程中所产生的各类风险,如因租房者造成的法律问题等;对于租房者而言,按月支付租金,并且不需要负担传统租赁交易中的预付金和抵押金等费用,可以降低初期的资金压力。目前市场上的房屋中介如我爱我家,一般采用的是付3个月押2个月的方式。

  除此之外,金融手段的引入,不能不说是房屋租赁市场交易手段的一大创新。传统的租赁方式是由业主直接与房地产经纪公司签订协议,经纪公司再完成房屋的出租。虽然北京市国土资源局出台了《关于房地产经济机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行规定》,但是银行在此环节中仅仅起到收、付租金的作用。早在佰家中介拖欠万名业主租金事件以后,21世纪不动产管理咨询顾问陈广忠就曾经表示,这类事件的发生实际上宣布了银行在房屋租赁过程中的资金监管作用已经名存实亡。

  有业内人士表示,纳入信用体系的具有多方面牵制关系的金融手段,由于信托系统依托的银行本身的信用保障,以及保险、担保公司的合作,必然会减少房屋租赁市场机会主义行为出现的频率,促进租赁行业的规范化与专业化。

  在这种情况下,对于房屋租赁权转让者的房东来说,出租房屋不再仅仅是减少固定资产损耗或个体投资的一种方式,而是将租赁权转化为一种信托财产委托给信托公司而获得相应的收入。“这是一种全新的理财方式。”
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  然而,签订信托合同以后,由于房屋的空置并不会影响房东的收入,那么同时,风险的减少也会对单位利润带来影响。“房屋出租全程代理的业务中,交付给房东的房屋月租金水平一般会比普通中介代理低10%至12%。租赁信托属于房屋出租全程代理,房东月收入也会得到相同程度的调整。”常淑娟表示。在信贷租赁中,中介扮演的角色更加复杂,管理程序的增加,空置风险的承担,都会加大中介运作的成本。

  慎重的背后

  “对于这项业务我们现在只是试点,而且现在主要是由我们的下属平台公司在操作这件事。”中信信托登记托管部冯元庆表示。作为租赁信托的另一个重要合作方,中信信托一直都表现得很谨慎。作为一种新的租赁方式,市场对租赁信托这种观念的理解很明显是需要一个过程的。

  其次,中介对于“租赁信托”概念的过分炒作恐怕也是信托机构担心的问题之一。据悉,在目前的合作中,租赁利润与房屋空置带来的利润损失都将全数归中介机构。在这种过于独立的操作状况下,信托对中介的监督与交流缺失,中介过于渲染信托概念以吸引更多的房源与求租者的可能性成为一个值得进一步思考的问题。

  另外,复杂的合作程序,恐怕也会成为其顺利发展的影响因素。“合作过程很复杂。如果一个房主没有时间来管理自己的房屋,那么他同样需要一个简单的合作程序。保证操作流程的顺畅是房屋中介的一项重大任务。”中原地产副总监宫萍表示。作为一名三级市场的研究人员,宫萍对自己的判断很有把握。“还有一点就是较高的管理成本。除了定期收租金、定期的房屋维护等工作以外,还要进行大量金融关系的协调,开展租赁信托的房屋中介会承担比一般中介更多的管理项目。”这都将会对中介公司本身的能力提出挑战。

  实际上,现存信用体系的更新和完善也是问题的关键所在。当房屋租赁纳入信用体系以后,我们发现事情并不像我们想象的那么好。“别人怎么样我不知道,但是我不会选择信用卡支付。不是说我的信用有什么问题,而是银行的信用卡体系存在太多问题。”一名租房者在了解信贷租赁这种方式以后这样告诉记者。他现在正在为某银行添加在他信用卡账户上的300多元负债而苦恼。目前他并不清楚负债的具体原因以及解决的方法。

  然而,我们可以看到,房屋租赁对信用体系的参与,明显是对金融市场的补充和扩展。有业内人士表示,房屋租赁信托可能作为一个切入点,启动一个全新的房地产金融平台。我们有理由期待,这种新的结合,同样可能成为房屋租赁系统和信用体系本身自我完善的一个探索和契机。

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