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广东应率先设立REITs

2006年03月01日 10:34 来源: 证券时报 【字体:


  日前,广东省政协委员李晓平建议———广东应率先设立REITs

  □见习记者唐曜华

  日前召开的广东省政协九届四次会议上,省政协委员李晓平提交了这样一份提案———建议广东省率先设立中国式的房地产投资信托基金(REITs)。目前该提案经提案审查委员会审查已经立案,并交由相关承办部门办理。

  接受记者采访时,李晓平说,无论从房地产行业健康发展,还是从金融体系风险防范和节约社会资源的角度来说,建立REITS都具重要意义。李晓平认为,广东房地产行业市场化程度较高,土地供应政策相对完善,有良好的政策运行环境,此外,广东房地产业的发展对全国具有相当大的辐射带动作用,这都为广东率先推出REITs创造了良好的条件。

  房地产业融资难突出

  近年来,全国房地产投资额年增长率皆高于20%,2004年全国房地产开发投资额为13058亿元,同期广东省房地产开发投资额达1355亿元。与此同时,房地产业融资难问题也日益突出。

  据了解,目前,房地产融资的主要渠道是银行,据业内保守估计,房地产开发资金55%以上来于银行贷款。但是,自2003年新一轮宏观调控以来,房地产银行贷款受到了政策性限制,而上市、企业债和房地产信托等渠道又有一定局限性。房地产业受宏观金融政策调整的影响非常大,而市场的自我调控作用又没有得到相应发挥,资金周转不灵直接导致了大量"烂尾楼"的出现,商品房空置率大幅提高。截至2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积6204万平方米。

  李晓平认为,REITS的建立将大大拓宽房地产企业的融资渠道,并且充分发挥市场的自我调控作用。REITs产品有以下四个重要的特点:第一,风险低,因为RE-ITs把绝大部分资金投入商业地产或其他具有稳定现金流的物业。第二,收益高,因为REITs规定必须将90%的收入作为红利分配;第三,参与性强,因为REITs是集合资金投资于房地产,一般中小投资者即使只有很少的资金,也能参与房地产业的投资;第四,流动性高,因为REITs股份基本上都在各大证券交易所上市。

  海外发行REITs非长久之计

  李晓平表示,近段时间来,为缓解融资困难,内地许多房地产企业选择与国外投资基金合作,收购内地优质物业,并有打包组成REITs到海外上市的意向,其中部分即将成行。这些做法在政策和法律上并无太多障碍,再加上今年香港和新加坡关于REITs法规的变化,更是为中国房地产企业在海外发行REITs打开了方便之门。2005年12月21日,内地第一只房地产投资信托基金———广州越秀集团旗下估价40亿港币的越秀城建REITs正式在香港联交所开售,标志着国内房地产企业在海外发行REITs的开始。

  李晓平说,海外融资虽然能一定程度上解决房地产行业融资难的问题,但是同时也将带来两大损失:一是,国内投资者难于通过正常渠道分享优质物业收益,将造成国民财富漏损。二是,我国本来就很单一的金融市场失去了一种低风险的,可以稳定和活跃市场的金融产品,政府也失去了一个可以从REITs交易中获取税收效应的机会。
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  李晓平认为,在短期内可以鼓励在海外发行REITs,当条件成熟时,应该大力发展我国本土的REITs。

  发展本土REITs的四理由

  在提案中,李晓平从四个方面加以说明了大力发展我国房地产信托投资基金(REITs)的理由:一:有利于银行和整个金融体系风险防范。目前房地产贷款还在以超过30%的速度快速增长。房地产对银行贷款的过度依赖,产生了巨大的金融风险。房地产企业通过贷款将风险隐患转嫁给了银行,形成银行的不良资产。发展REITs,有助于分流银行贷款,降低银行和房地产企业的关联度,从而有利于包括银行在内的整个金融体系的风险防范。

  二、有利于拓展居民投资渠道。REITs产品具有收益稳定、风险低、参与性强、流动性高四个显著特点,非常适合普通居民投资房地产业。投资者通过持有几手甚至一手REITs证券就可以享受到房地产业的收益。对于大资金来说,REITs更是能够起到分散投资组合,降低风险的效果。

  三、有利于降低商品房空置率,节约社会资源,优化城市规划。上面已经提到,发展REITs能够引导合理的房地产消费投资需求,这同时也意味着个人拥有并且自己管理的物业规模将大大减少,更多的是由专业化的机构去经营管理,由于专业化机构更具有管理和信息的优势,至少从技术上将大大减少商品房特别是商业地产的空置率。

  四、有利于房地产行业健康发展。我国房地产企业的资产负债率相当高,发展REITs,可以避免单一融通体系下宏观调控时银行相关政策对房地产企业的硬冲击,降低房地产企业的财务风险,促进房地产业的健康发展。

  李晓平最后表示,虽然目前我国发展本土REITs存在一些问题,但是还是有很多优势:已有股票、基金、债券等金融工具交易上市的经验可供借鉴,同时,金融监管部门的能力也更强,各项法规也更加完善,这些都客观上为发展REITs提供了较好的条件。相信本土REITs的建立将很快实现。(证券时报)

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