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信托制三权分立管理公共维修资金才是出路

2006年02月13日 10:55 来源: 北京青年报 【字体:


  有必要了解国外如何管理公共维修资金?谁收?收多少?怎样收?谁保管?怎样使用?欠费怎么办?

  我国香港地区的维护费和美国的预备金在作用上类似我国内地的公共维修资金,所选择的是类似信托制的三权分立结构。

  香港的物业管理费是分为日常运营费、预备金或维护费两大部分。

  日常运营费及预备金构成管理费,预备金一般占管理费的10%~15%

  管理费是定期按月收取的,以一个财政年为结算周期,上一年运营费结余可以转入下一财政年度的预备基金账户,或减少下一年的管理费收取的数额。管理费由业主委员会做预算经业主们通过,业主委员会收取并将管理费存入银行,每个小区开专用基金账户,并定期向业主公布。非日常性的维修资金由业主委员会做出预算,由会计师事务所对预算进行审核后向业主公布,日常的维护超过一定数额,就要启动招投标机制,对外招标采购或施工发包。再由业主委员会聘用的律师事务所向银行发出通知书后,业主委员会方可支取,业主委员会按预算方案和进度支付并记录收支账目,向业主公示,必要时由会计师事务所进行审核。此外,业主委员会的会计要定期与银行对账。

  对于欠费问题,不同国家和地区做法不同。在香港,追讨欠费可有以下几种方法,一是接触业主,了解情况,并口头劝告他们准时缴交;二是寄挂号信给欠费业主,信内附有业主委员会有权追讨欠款的条文;三是如催缴后仍拒绝缴交,业主委员会可通过律师继续追讨,并将欠费证明交于土地注册处登记(相当我国内地房产登记部门)。法院下设有小额钱债审裁处,小额钱债审裁处可处理的最高款额为5万元,数额超过5万至100万元之内,须由区法院处理,而款额超过100万元,则由高等法院处理。

  美国的律师则直接在欠费若干天后通知银行,从即日起计缴滞纳金、律师费、登记费。并由律师事务所通知本人,同时到产权登记机关进行质押登记。直到交足所有欠费后,方可重新撤销产权质押登记。

  另外公共维修资金可以用于增值投资,比如出租一些公共场地,用外立面做广告位出租等。为了保证基金的安全和投资的正确性,制定了极其精细的制度体系。基金的投资性运用要经过业主投票通过方可进行。

  香港和美国除要求业主委员会每年进行年度预算之外,还要在年度末和季度末对预算概算和实际收支进行比较,业主委员会专业的会计进行日常的财务管理工作。此外业主委员会委员的工作也要被业主定期进行考核和评估。

  可见,香港和美国的公共维修资金是由业主委员会管理的,业主作为委托人委托业主委员会管理,由银行保管,由律师和会计师事务所从旁监督,形成一个所有权、经营权、监督权三权制衡的结构。增加了公共维修资金管理的保险程度。

  ■文/(中国人民大学公共管理学院土地资源管理系博士、副教授)

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