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06年两极分化将加剧 房产信托维新者胜

2006年01月05日 10:41 来源: 中国证券报 【字体:


  本报记者尚晓阳王妮娜北京报道

  “212号文”的影响还难以评价,REITs的面世则遥遥无期。在制度环境尚不完善的阶段,谁的创新能力强,谁深入探索运作模式,谁就能够有所作为。

  “212号文”影响消退?

  有关市场机构统计显示,2005年11月,全国共有23家信托公司推出52个集合资金信托产品,融资规模高达65.3亿元,数量和规模比去年同期分别增长23.81%和57.73%,与10月相比分别增长了92.59%和195.14%。

  此前的10月,全国共有20个信托公司推出26只集合资金信托计划,发行规模为21.83亿元,环比分别下降近五成和近六成。房地产信托的萎缩是信托产品缩水的重要原因,10月信托资金投向房地产的产品共有8个,其中真正用于房地产项目开发的只有2个,资金规模仅0.32亿元。

  业内人士认为,房地产信托的突然萎缩源于银监会2005年9月下发的“212号文”,该文件要求房地产贷款信托必须满足“四证齐全、二级资质、35%资本金”,使得房地产信托的门槛和银行贷款看齐甚至更高。

  到了11月份,政策影响逐渐消退,当月投资于房地产的信托产品16个,资金规模28.9亿元,分别占当月的30.77%和44.26%,比10月份有了很大起色。

  曾经让业内大惊失色的“212号文”为何“威力”这么小?业内人士分析,房地产业看好信托的趋势不会轻易改变。

  联华信托总裁李晓东告诉记者,房地产信托募集资金、发行规模2004年在所有信托类别中排名第二,仅次于基础设施,2005年则跃居第一。“2005年1到10月,房地产信托融资123.5亿元,这还是公布的,实际数字更大,在200亿元以上。”

  “宏观调控背景下应该大力发展房地产信托”,李晓东表示,“这是促进房地产健康发展的需要。”从融资来看,开发商严重依赖销售回款和拖欠工程款会越来越难,“招拍挂后,过去土地交易之前就可以办的事情越来越难办了。现在到了年底,很多开发商都要应付民工回家潮,政府监管会加大,大量拖欠工程款是不可能的。”

  两极分化加剧其实,“212号文”威慑到的主要是资质较差、科技含量低的信托公司,因为这些公司承担巨大的市场风险,而且没有办法规避税负的压力,最终会被淘汰出局。

  中国人民大学信托研究所所长邢成表示,2006年,房地产信托的两极分化将加剧。“科技含量低,以债券、贷款方式操作的会萎缩,另外一类则是按照基金化原理设计产品并运作的信托公司。比如联华信托开发联信宝利产品,以及杭州工商信托公司组建的房地产资产管理公司,就是按照基金化原理来设计房地产产品。”

  他解释说,基金化原理产品的特点是标准化、可复制、复合投资、具有流动性,越秀投资的REITs产品在香港上市就是很好的例子,不过,“比较讽刺的是,这个机构不是金融机构,更不是信托机构,但却抢先吃了螃蟹”。

  李晓东告诉记者,“212号文”对质地良好的信托公司其实是好事,因为过去有些公司不规范,开发商招数多,整个市场在监管层和公众中的形象不是很好,而且总是一人生病全家吃药。“另外,‘212号文’只是暂时的,分类监管以后,对优秀公司的准入会放开。”

  事实上,市场上的两极分化已经出现了。据有关机构统计,2005年11月市场上虽然发行的信托产品多达52个,但是涉及到的信托机构只有23家,它们一直都是市场上的活跃者,而其余近30家信托机构在一年中或者没有发行,或者只发行过一两个信托产品。

  在制度环境尚不完善的阶段,谁的创新能力强,谁深入探索运作模式,谁就能够有所作为。“只要是有创新能力,符合私募特点的信托产品,有的放矢地开发私募市场和客户群体,你会发现5万元不是高了而是低了。至于200份也是如此,只要开发恰当的产品就不是问题。”邢成说。

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