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托灵活创新变种频频闪现 已触及REITS指尖

2005年12月22日 15:03 来源: 中国金融网 【字体:


  2005年,“银根”收紧的地产界,信托的灵活性在房地产领域经受了极大的挑战与考验。这一年,对于房地产信托而言,无疑集中了太多关照与质疑,同样也是充满众多悬念的一年。

  9月初,银监会发布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件),严控开发房地产贷款信托业务后;10月,按照银监会“分类监管、扶优限劣”思路确定的信托业《评级标准》初稿也正式完成,通过指标和权重对信托公司的综合素质进行量化考核。业内人士认为,信托公司将因此进入业务分化时期。另外,有望突破信托计划200份限制的《房地产信托管理暂行办法》也在积极酝酿中……

  与此同时,信托公司在房地产金融创新上也屡有作为。除宣传火热呼之欲出的REITs之外,北京国际投资有限公司推出的“链式信托计划”正式将信托计划与开发商“捆绑”发行;之后的11月29号,联华信托也推出首个“夹层融资”理财产品——“联信·宝利”七号。分析人士认为,这种介于股权与债权之间的投资形式,将成为调控时代除了单一信托业务后,地产行业最切实可行的融资方式。

  政策法规连续出台,产品创新接踵而至,作为与银行、证券、保险并驾齐驱的“四大金融支柱之一”的信托业,不可否认将进入一个“值得纪念”的发展时期。

  信托公司将面临边缘化的威胁

  “如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么,那就是历经百年发展起来的信托理念。它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。”这是金融信托专家孙飞在其地产博客封面上的话,也是他在多个场合时常宣讲的话。

  “‘银行+信托’是2005年房地产金融的主流范式。”在孙的眼中,信托的能量似乎不容忽视。

  事实上,随着2002年国内房地产市场兴起及2003年央行“121号文件”出台后,信托一度成为不少开发商的希望所在,而房地产行业较高的预期收益率也让众多信托公司明确将房地产作为其主营业务,一时之间金融创新不断。

  自1999年以来,北国投已率先在国内发行了包括CBD和白家庄在内的两只一级土地开发的信托品种,联华信托也以非指定用途的联信·宝利系列信托计划,一步步向行业房地产信托“旗舰”地位迈进。

  在开发商过分倚靠银行的贷款格局没有明显改观的情况下,信托很自然地承担了“救命稻草”的作用。

  “尽管与目前的银行业务相比,信托所占比例很少,几乎应该说是巨人和蚂蚁的关系。但以房地产信托惊人的增长速度而言,预计7到8年后就可以做到和银行贷款平分秋色。”北国投总经济师时宝东在接受记者采访时表示。

  增速固然惊人,但房地产信托类型过分集中于贷款的缺憾,使得信托公司在打通开发商融资通道中难以担当重要角色。

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  相关资料显示,近3年来发行的房地产信托类型中,贷款类占到56%,仅有16.3%的份额来源于股权投资和受益权。“开发商不愿意与投资者分享较高的行业利润是股权投资发展缓慢的根源,而这也是房地产信托发展的重要障碍。”五合智库总经理邹毅表示。

  “目前的房地产信托仍以项目直接贷款为主的特点,使得它仍然属于银行信贷的范畴,没有体现出真正信托基金的收益共享、风险共担的特点。”信托与基金研究所理事长王连洲表示,“2006年金融市场的全面放开,房地产开发商的融资目标将会转向成本更低的银行,甚至外资,信托公司将面临边缘化的威胁。”

  辗转于212号文件限制的狭小空间中的房地产信托,未来的发展路途显然不会一帆风顺。

  藉夹层融资向REITs迈进

  对房地产信托的管理者来说,2005年更为让人兴奋和躁动的显然还不是一个“212号文件”,而是REITs。

  一切想像缘于香港证监会于今年修订了的《房地产投资信托基金守则》。在此守则中,撤销了香港REITs投资海外房地产的限制,规定内地发展商可按《守则》要求成立REITs,注入其内地商业地产项目后赴港上市,香港成为REITs实现境外上市路径选择之一。

  “REITs和房地产基金在国外是两个不同的产品。REITs专注于房地产开发后期阶段的产品,已经建成并出租、有稳定租金收益的现金流,某种意义上是资产支持的证券化品种。这是两个不同的范畴,不是有了REITs就不需要类似产业基金的金融产品了,两者都有着各自的职能。”联华信托总裁李晓东接受本报记者采访时表示,“况且建立内地REITs市场,需要银监会、证监会、人民银行、证券交易所、国家税务总局等多个部门达成共识,在法律、税收政策等多方面给予支持。”

  李晓东道出了本土REITs诞生难的现状。但是,信托市场上还是悄悄地出现了准REITs的信托产品。

  2005年3月,“联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”正式推出,该计划的“革命性”在于没有确定项目的前提下先筹资,再进行有目的的投资。这种明显的产业基金的特点,让业界纷纷惊呼“准”房地产投资信托基金出现了。

  11月,这种兴奋再次被持续。

  联信推出“联信·宝利”七号,并将于12月开始发行。在这项与大连百年城合作的琥珀湾项目信托计划中,投资方将获得其50%的股权,信托预期年收益率为5.3%~7.39%,夹层融资正式进入房地产信托领域。

  “夹层融资是很适合开发商的一种融资方式。在融资过程中,开发商不需要取得“四证”,在项目具备向银行和信托公司进行贷款融资前,即可通过股权融资,投入一定的股本金后,信托公司再以一种优先股和次级债或可转化债券的形式进入。”李晓东把“宝利七号”作为夹层融资的试点,“最重要的是引入了‘做市商’制度,由联华信托或其指定机构承诺提供不低于3000万元的资金,在信托计划满一年后,如部分客户急需现金,按照事先约定的溢价率受让拟转让的信托受益权。”

  “联信·宝利不叫准REITs,更像摩根开发的面向房地产开发领域的基金。它对应的是在产业基金法没有出台之前,我们用私募和信托的方式发行的‘产业信托’或者叫‘产业信托基金’。”尽管李晓东在接受记者采访时,一再表示,业内一致寄予厚望的联信·宝利产品与REITs甚至准REITs都有一定差别和距离,但是我们还是依稀可以看到内地的信托公司在REITs道路的努力,“我们联信宝利信托瞄准的是,今后做公募上市的可流通可转让的房地产基金,期待的就是标准化、规模化、公募、可流通。”

  从被业界称为“准房地产投资信托基金”的“联信·宝利”系列信托计划的不断“改良”中,其实已经可以清晰地看到即便发行真正的REITs条件尚不成熟,但内地的信托公司已经在走这样的发展轨迹:从传统贷款类信托向房地产投资信托基金的转变。

  “REITs我们也很关注,银监会也派我们去新加坡考察,明年我们还会到新加坡和澳大利亚去考察当地REITs。”李晓东透露,“如果能突破产业基金立法缺失和信托政策限制,发展REITs完全成为可能。”

  一切迹象表明,内地的信托公司正在政策允许的条件下闪展腾挪,创新着各类地产信托品种,并坚韧地向REITs迈进。

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