首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

从联信·宝利七号到"夹层融资"

2005年12月19日 11:59 来源: 金融时报-金时网 【字体:


  “夹层融资”:信托业关注的新焦点

  日前,联华国际信托投资公司理财品牌产品——联信·宝利七号正式推出,该金融产品采用优先股方式介入房地产项目,是近来业界热议的“夹层融资”产品,同时,为了改善信托产品的流动性,联华信托将在国内首次引入做市商办法。

  其实,去年,联华信托就意识到现有的房地产信托的一些局限性,研发出一系列冠名为联信·宝利中国优质房地产信托投资计划的新产品,这个产品在同一品牌下连续发行。以前的房地产信托产品都是先有项目再募集资金,而联信宝利是先发行产品替投资者理财,再把资金匹配到项目上去,按基金的模式滚动来做。

  “今年9月,银监会发了212号文,抬高了房地产信托贷款进入的门槛。房地产项目在取得四证之前融资渠道狭窄,银行的贷款早已经禁止了,信托贷款也宣告退出,剩下的就是股权融资。但房地产企业采用股权的方式进行融资要付出很大的代价,资金回报要求高,周期长。同时,由于股权的引入,房地产企业将可能会面临着控制权丧失。在这种情况下,夹层融资的需求就比较大。由于我国公司法没有优先股的规定,现在通过信托持股,然后在收益权上加以区分,这个问题就得到了解决。”对于信托业以“夹层融资”方式进入房地产的可行性,联华信托总裁李晓东这样认为。

  夹层融资对房地产开发商来说有一个非常大的优势,首先是资金回报的要求比较适中,其次是要求比较低,不要求四证齐全;再次是资金的使用效率比较高,股权进去后还可以向银行申请贷款;最后是对控制权的要求会相对的低一些,不会参与得那么深,当然会有一些控制的要求。夹层投资比债权要求高一点,个人是无法参与的,所以说机构投资者是夹层投资的主体。

  去年,联华信托意识到现有的房地产信托的一些局限性,运用不指定用途房地产信托,实行备案、发行灵活,但它仍然受200份的限制。因此,联华采用了在同一品牌下连续发行的方式。此外,联华采取了“先募集资金后选择项目”的运作方式。对此,李晓东称之为代客理财。联信·宝利七号产品的预期年收益率最高可达7.39%,在此高收益下产品首次做了改善信托产品流动性的安排,借鉴国外期货市场运用成熟的做市商办法,联华信托公司或其指定机构承诺提供不低于3000万元的资金,在信托计划满一年后,如部分客户急需现金,按照事先约定的溢价率无条件受让拟转让的信托受益权。

  具体到联华信托联信·宝利七号,它具有以下的特色:第一,它是首个不指定用途系列发行的房地产信托计划,到目前为止我们已经发行到了6号,平均的发行规模达到1.5个亿左右。它的设计借鉴了海外房地产投资基金的设计,它的投资方式比较灵活,就是贷款、股权融资、购买物业,这样为夹层融资留下了空间。未来的融资方向就是在夹层融资上。这个产品有一个特点,它是一个完善的风险控制设计。第二、公司内部有六级的评审,保证项目的质量;在信托计划的管理方面引进了相应的机构,建行做为托管行,要出具一些报告等等。此外,联信·宝利七号募集基金和项目的选择同时进行,这可以极大的提高联华的效益,开发商从跟联华接触到拿到钱的时间大大的缩短,而且实现了项目所在地和发行地分离。虽然信托计划在福建发行,但是项目可以放到任何地方,而且是同品牌的连续发行,有利于培养客户的忠诚度。联信·宝利五号1.5个亿24小时销售一空,就真正体现了这一点。

  有关专家分析,2003年中国房地产投资总额为10106亿元,按照美国商业不动产中约10%-15%使用夹层融资、融资额为投资总额的15%-20%估算,则中国每年夹层融资的市场容量可达152亿元至202亿元,极为可观。

  相关链接

  夹层融资

  “夹层”(mezzaninefinancing)的概念源自华尔街,原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级,后逐渐演变到公司财务中,指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析,夹层融资低于股权融资,如可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度来分析,其低于优先债权,所以对于优先债权人来讲,可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。

  近年来,在美国房地产商的银行抵押贷款渠道逐步变窄,房地产夹层融资于是蓬勃发展。作为股本与债务之间的缓冲,夹层融资使得资金效率得以提高。

  2003年9月,高盛下属GSMezzaninePartersⅢ宣布已筹集27亿美元用于夹层(Mezzanine)融资,从而成为全球最大的夹层融资基金。与此同时,包括德意志银行、雷曼兄弟、美林等在内的多家投资银行以及Prudential房地产投资集团等传统房地产借贷机构也不断涌入这一领域。目前,美国年新增房地产夹层融资需求约130亿美元至270亿美元,而在上世纪90年代前,这一市场几乎无人问津。

  在优化融资结构时,美国的房地产企业普遍采用夹层融资方式。例如,某开发商投资一个项目,需要融资1亿美元。如果没有夹层融资,则一半即5000万美元要向银行贷款,另一半则要采用成本最为高昂的股权融资。但如果引入夹层融资,银行融资额的可变少到4000万美元,夹层融资也许投资4500万美元,则总债权升至6500万美元,而股权投入从5000万减至3500万。

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册