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领汇上市引领内地地产业REITs热潮?

2005年11月29日 08:38 来源: 上海证券报 【字体:


  香港首支房地产信托投资基金(REITs)------领汇基金上周五正式在港上市,表现出色,REITs也因此备受关注。业界人士普遍看好香港REITs市场,并表示即将在港上市的越秀REITs将引领中国内地房地产企业以REITs方式赴海外上市。

  领汇首日上市表现出色

  香港政府分拆上市的房地产信托基金领汇(0823.hk)上周五在港交所挂牌上市。上周五香港股市表现偏软,恒生指数跌2点,收市报15081点,但领汇表现出色,股价表现持续向好,最高升至11.9港元,收市报11.8港元。

  领汇首日交投活跃。领汇开市前电子交易时段报11.2港元,开市后1分钟,就有1万股以11.45港元高位成交。开市后半小时,股价进一步登上11.85港元的上午高位。中午收市报11.8港元,成交额62亿港元。

  领汇下午收市报11.8港元,较散户认购价高出两成,成交额为77.42亿港元,占大市交投33%。以领汇收市价计算,未扣除交易成本,散户每手领汇账面获利1010港元。

  领汇主席郑明训在上市仪式上表示,对领汇首日上市股价表现感到满意,而且很高兴看到公开招股部分有23万名小投资者认购。他认为,领汇基金的成功上市将有利于政府、商场租户及市民,并且领汇基金未来会改善旗下商场管理,但对于商场租金会否上调还言之过早。

  香港财政司司长唐英年在领汇上市仪式上表示,领汇是首支在港上市的RE?鄄ITs,同时也是全球最大型的同类招股活动。他认为,领汇的成功上市证明香港政府奉行市场为主导的方针是正确的,希望领汇可以与商场租户合作,为基金持有人的资产增值。

  然而,领汇上市也遭到了来自监察领汇基金民间团体的反对。上周五上午,在领汇举行上市仪式时,两个监察领汇基金的民间团体共三十多人曾游行到港交所,反对领汇上市。他们表示,领汇上市后,公众就很难监察屋村商场的运作,因此要求领汇负起社会责任,照顾公众利益。民间团体还担心,领汇上市后,在屋村工作的外派服务工人利益得不到保障。

  REITs市场前景看好

  标准普尔董事总经理兼标准普尔指数委员会主席毕哲文本月初在接受媒体采访时曾表示,REITs是一种稳健的投资渠道,它让投资者在较少的风险下投资地产市场,因此在亚洲受到重视。他相信REITs并不会是一时的热潮。

  国泰君安房地产行业研究员陈宇表示,房地产市场对资金的需求扩大与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道显得尤为必要,从这个意义上说,REITs具有重要的理论与现实意义。

  目前,国外主要发达国家的交易所都已设有REITs上市,与普通股票一样交易。从国外的情况来看,没有REITs,就没有商业地产。2004年美国共有发行RE?鄄ITs145支,共计1792亿美元。美国近一半的商业广场是由REITs所投资拥有,REITs股票累计总回报率达到了134%,平均收益率是5%。

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  亚太地区REITs也在蓬勃增长。截至6月份,亚太区REITs市场的市值逾870亿美元,而1年前及3年前的市值则分别为570亿美元与370亿美元。其中,澳洲占亚太区REITs市场的68%,其次是日本、新加坡、韩国等。澳大利亚发展落后于美国10年,当地称为LPT(ListedPropertyTrusts),由于房地产是澳大利亚主要产业之一,所以不动产证券化发展得很快。截至目前,澳大利亚在全球投资者信托基金市值中排名第二,约占全球的20%,约为600亿美元,平均收益率为7%。日本自2001年推出REITs以来,目前共有23项REITs在东京及大阪交易所上市。截至9月份,日本市场的REITs总市值高达220亿美元。而新加坡自2002年7月推出首种上市REITs以来,目前已推出了7种REITs产品,总市值达60亿美元。

  标准普尔曾在今年3月的研究报告中表示,看好香港REITs市场,并且指出虽然香港REITs市场面对着不少挑战,但相信通过明确清晰的立法、港交所的充分支持以及投资者对该产品加深认识,香港REITs市场将有所发展。

  香港交通证券分析师罗尚沛表示,香港地产公司会争相以REITs形式上市。据悉,李嘉诚旗下的长江实业正在筹划将泓富房产信托分拆于香港上市。

  以REITs赴海外上市将成趋势?

  上周五,越秀投资(0123.HK)宣布将计划组成越秀REITs在港上市,预计募筹资金将为24至32亿港元,该基金有望成为香港首支由内地物业组成的REITs。

  越秀投资表示,计划向越秀REITs转让其物业,并将向香港证监会申请审批该REITs,取得股东批准后,在香港主板进行越秀REITs分拆上市。越秀投资将保留越秀REITs三成至四成权益。越秀REITs将由四项广州物业组成,估值总额40亿5000万港元。

  香港交通证券分析师罗尚沛表示,越秀REITs将对内地房地产物业起到一种指示作用,如果越秀REITs表现跟领汇差不多,那么将会引起一股内地企业以REITs方式赴海外上市的热潮。

  今年6月香港证监会发布的《房地产投资信托基金守则》也为内地房地产物业以REITs形式赴香港上市提供了一大政策利好。《房地产投资信托基金守则》放宽了香港REITs投资海外物业的限制。据市场人士分析,香港证监会的这一举措实际上相当于允许内地或者海外的发展商将其在内地的商业地产项目以REITs形式在香港上市。

  国信证券房地产分析师方焱对REITs市场非常看好,并表示内地的REITs市场发展步伐太慢。目前,中国内地的房地产存量很大,客观上需要设立REITs基金,这样中小投资者就可以在资本市场分享房地产业的发展。

  存在一些法律和政策方面障碍

  据了解,内地发起REITs还存在一些法律和政策方面的障碍。如政府对REITs征收公司所得税,因此与已经REITs市场发展成熟的国家或地区相比,内地物业承受的税收负担要大得多,而且豁免REITs公司所得税在短期内不可能成为现实。如果政府豁免REITs公司所得税,那么内地所有的房地产公司都可以转型为REITs类型的公司,将对财政收入产生重大的影响。而在REITs发展成熟的国家或地区,REITS公司在税制上都有特殊豁免,均不需要交纳公司所得税。

  "内地物业以REITs方式赴海外上市将会成为一种趋势",方焱对此非常肯定。早在今年7月,华银投资控股有限公司就透露,其正在运作一支REITs将于年底在新加坡上市,而北辰实业也表示将组建REITs在海外上市。

  资料链接

  REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划,通过为投资者提供一个投资工具,赚取稳定回报和强劲的股息收益。

  一般来说,税务优惠有助于提升REITs的投资回报,而看好地产后市但无力置业的投资者也可以入市。房地产投资信托的框架可以确保把公司治理和透明度维持在最高水平,这是持有房地产投资信托主要的优点之一。

  与其它投资品种相比,REITs不但分红较高,且风险小得多,还有非常好的流动性,使大众投资者有可能分享房地产升值。(王丽娜 黄金滔)

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