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房地产信托终变种 夹层融资信托产品浮出水面

2005年11月28日 14:50 来源: 中国经营报 【字体:


  面对来自银监会的重压,房地产信托终于开始变种,夹层融资信托产品浮出水面。

  在银监会暗示不支持单一债权类信托的背景下,夹层融资似乎可以绕开监管门槛,而在这场信托公司与银监会的博弈中,地产商看到了坐收渔利的机会。

  夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品,它的出现与银监会9月下发的“212号文件”紧密相关。按照该文件的要求,房地产信托将与银行信贷的使用成本相同,地产商又将失去一个低成本的融资途径。夹层融资类信托的出现,自然让资金饥渴的地产商“眼前一亮”。

  信托变种

  一位北京的地产商最近从联华信托获得了一笔数目不小的“过桥”贷款和股权投资。“获得融资的同时,我们必须分给信托公司7%的股权并分享收益。”他说。这便是联华信托的“保利”系列房地产信托,一个“变种”产品。目前,这个类信托产品已经陆续发行了6个。

  在联华信托总裁李晓东的口中,这种“变种”房地产信托被叫做“夹层融资”。“这是一种介乎于债权融资和股权融资之间的集合型信托。”李晓东说。而此前,房地产信托多是被用作“过桥”,模式与贷款无异,只不过放贷者从银行变成了信托公司。

  2003年10月,由中煤信托(现中诚信托)发行的“荣丰2008”信托就是债权类信托的典型。2005年10月31日,信托投资结束,投资者最终通过两年的周期得到4.8%的溢价。当时,信托募集的1.8亿元资金被用于荣丰2008的前期开发,直到预售,而偿还信托本金和支付溢价的资金,恰恰来自于一期预售收入。

  然而,在李晓东为“保利系列”设计的投资结构中,债权类信托却不再是唯一投资出路。股权投资、购买物业相继成为主要的投资渠道。在“保利系列”每一个信托产品募集的1.5亿元资金中,用于股权投资的比例不小,“我们更看中股权投资,将来在夹层融资的信托产品中占更重要的地位。”李晓东说。

  把信托产品做出如是演进的绝非只有联华信托一家。北国投、中诚信等主要信托公司都已经将“夹层信托”提上意识日程。北国投更是已经联合3家信托公司共同发行了针对多项目的“链式信托”,其投资方式也已经从单一的债权贷款,转向债权附加股权的投资方式。

  在银行信贷、信托两个融资渠道相继受到限制之后,地产商对新融资方式已十分渴求,夹层融资的出现无疑为他们提供了新的融资渠道。不过,夹层融资类信托产品中含有的股权融资将意味着地产商可能会失去部分未来的收益权,因为股权融资部分是以项目的股权出让为代价。

  博弈手段

  按照投资界的普遍标准,单一债权类信托产品10%左右的回报率已经十分理想。显然,此次信托产品的“变种”,不是单纯出自利益原因,来自银监会的压力不可小视。

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  一位银监会的官员告诉记者,对于单一债权类房地产信托产品,银监会早已十分不满。2004年底,在银监会非银司的一次内部会议中,银监会一位高官就曾明确指出,对“债权类”房地产信托产品必须强化风险监管,并利用政策引导股权、收益权类信托的发展,逐步使其成为房地产信托产品的主流。

  显然,在银监会看来,债权类信托由于模式与银行信贷相同,存在资金流动性不强的风险,这种风险在市场发生波动时往往会集中爆发。这位银监会的官员还透露,由于今年中央对房地产市场的政策调控,楼盘预售出现困难,单一债权类信托风险骤然增加。截至今年5月,全国到期没有对付的信托产品中,61%是房地产单一债权类信托。

  “核心的精神就是不能把银行的融资风险,再转嫁到信托行业当中来。”他说。因此,在10月下发的银监会212号文件中,35%自有资金限制等一系列门槛的设置,都直指单一债权类信托,其用意十分明显。

  不过,单一债权类信托却是目前房地产信托的主营模式。重庆国投首席经济学家孙飞告诉记者,全国2004年的房地产信托发行总额中,90%以上是单一债权类信托,而房地产信托又是信托公司的主营业务之一,这样,信托公司要想生存,就必须绕开敏感的“债权”。

  于是,信托公司想到了夹层融资。一方面,股权类信托的出现绕开的单一债权信托的政策敏感区域,从而使信托公司得到了新的生存空间;另一方面,夹层融资又使回报周期短的债权投资模式得以保留,显然,这是应对新监管政策的上佳手段。

  对于夹层融资类信托产品,一位银监会官员表示了一定程度的认同。“至少相比于单一的债权类信托,我们认为风险会小很多。”他说,不过,对于夹层融资是信托公司绕开政策监管的手腕这一说法,他表示不方便表态。?

  相关链接:层融资类信托

  “夹层”的概念源自华尔街,原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级,后逐渐演变到公司财务中,指介于股权与优先债权之间的投资形式。在房地产领域,由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债权融资和股权融资。

  银监会212号文件

  2005年9月,银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。该文件直指房地产信托的金融风险,并给新发行的房地产信托“枷”上了三项:即必须四证齐全、自有资金达到35%、开发商业具备二级以上资质。按照这些政策,单一债权类信托的生存空间日渐逼仄。

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