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房地产信托门槛尚有变数 单一类信托成新宠

2005年11月28日 10:29 来源: 财经时报 【字体:


  打开中国信托网,已经见不到最近发行的信托产品介绍了。

  形成这一局面的直接原因是中国银监会在9月初下发的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(也称212号文件),将新开办证券和房地产信托计划的门槛提高。

  用益信托工作室提供的数据显示,10月以来,全国信托公司仅发行了3个房地产信托,总规模不足5亿元,相比8月的17.47亿元大为减少。

  而正在抓紧制订的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》,对房地产信托业务限制的松紧问题也是未定之数。

  惨淡经营

  “一方面是受到银监会下发的212文件的限制,另一方面是房地产市场的不稳定也让信托公司放缓或者停止了融资。”一位信托公司的人士表示。

  《财经时报》获悉,上海几家主要的信托公司已经悄然停止了房地产信托业务。根据公开资料不完全统计,2005年1-8月,仅公开发行的集合类信托计划,就有70亿元投向房地产市场,而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。房地产业务已经成为众多信托公司主要盈利点。

  信托一度被认为是房地产企业的“救命稻草”,但年关将近,企业资金链愈加吃紧之时,信托门槛反而提高。上海一家著名的信托公司房地产信托部总经理告诉记者:“我们现在两个月做一笔业务,很多项目已经排在明年。”

  多数房地产信托可以看作是银行贷款的一个变种。为了控制风险,信托公司一般要求房地产商用所开发的项目或者其他项目、资产、股权作抵押,或由信托公司控股项目,或寻求第三方担保等。一般而言,抵押额度是信托贷款额度的1-2倍。

  “要上市的项目都是非常稳妥的项目,信托公司还是倾向于做基础工程,有政府补贴的项目,投资住宅已经非常的谨慎。”上海联业律师事务所的王展律师透露。

  在饥渴的房地产企业和民间游荡着的投资资金之间,本应充当桥梁作用的信托公司,如今却难挑重任。

  成本压力

  以往可以忽略的信托成本已经成为企业融资的门槛。

  “合作的成本太高,信托公司要求扣除12%的成本以后再分利,我们谈了好几个公司,平时有业务关系的现在也没有用。”上海纯华投资有限公司总经理萧纯手上刚好有几个项目,但苦于没有能够合作的信托公司。

  他表示,如果融资1亿元,实际上向社会募集的资金只有8800万元。
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  信托产品一年期预期收益率一般最低的为4%,最高为4.6%,而平均收益率则为4.2%;如果假定投资回报率在3%-5%之间,加上信托公司12%的前期扣除成本,企业的利润必须在15%-17%之间,企业才能有利可图。

  “我们本来期望信托的成本只比银行贷款利息高一点,没想到会高那么多。”萧纯刚坦承。

  上海知贤投资管理有限公司总经理张兢透露:“现在市场上的信托年平均报酬率一般控制在5.5-6%之间,也就是说项目利润要在17.5%-18%之间。”

  但在市场红火的时候,企业如果能从项目中得到30%-50%的利润,这个融资成本就不算什么。

  张兢在苏州同里古典别墅的项目也在艰难进行之中,他已经和上海、江苏等地的几家信托公司见了面,但一直没有下文。

  另外,在信托门槛提高的同时,有些地产企业开始向民间私募资金,但付出的融资成本也高达20%。

  单一类信托成新宠

  “我们业务部的同事几乎天天在收条子,都是要求进行融资合作的。”上海某信托公司房地产信托部人士告诉记者,“我们最需要的就是项目,只要有好的项目,我们就能保证资金。”

  但信托公司的风险控制越来越严,212号文件三道门槛:项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%。“已经把很多开发商都预先淘汰了。”

  “我们要详细了解开发商的资金流情况,部分房源也被我们打进冷宫,比如别墅和拆迁房,别墅卖不出去,拆迁房拆不了,这些都是高风险的项目。”该信托公司的人士表示。

  在贷款类信托受到严格限制之后,部分信托公司开始转向其他信托业务。

  股权融资类、财产(权)受益权转让类、物业投资类信托,以及它们与贷款类信托的混合体,以前并不为信托公司看好的品种,现在越来越多地进入信托经理们的视野。

  以前占据大半江山的集合信托业务在中国银监会的两道通知《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》和《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》下,今年呈现下滑。

  近期,单一类信托计划渐渐代替了集合信托,成为信托公司的新宠,“现在无论是投资者,还是募资者,对市场都有很多不确定性,单一信托计划不需要信托公司承担风险,一般的委托人都是机构,风险由投资者来承担。”某信托公司的负责人告诉记者。

  实际上,因为单一类信托计划不用向监管部门报批,这就能避开212文件的限制和约束,委托人如果能够获得银行担保,其融资成本低于集合类信托。(彭婷婷)

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