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领汇上市中国描绘"地产基金梦"

2005年11月28日 09:17 来源: 人民网 【字体:


  2005年11月25日,领汇(英文名:LINKREIT;简称:领汇;股票代码:0823.HK)正式挂牌上市。而据说,香港人为了这个日子,等待了长达两年半之久。

  香港财政司司长唐英年11月25日在出席上市仪式时表示,作为香港首个上市的、全球集资额最高的房地产投资信托基金(即RE鄄ITs),领汇成功上市,反映政府坚守市场主导原则。他希望领汇与相关机关及旗下商场租户合作,为基金持有人的资产增值。

  据悉,领汇此次全球发售逾19.25亿基金单位,并以招股价上限每基金单位10.3港元定价,总集资金额逾220亿港元。此外,为增加其对散户吸引力,领汇规定认购香港公开发售部分的散户可获5%的折扣,即每基金单位9.78港元。

  在港股开市前的电子交易时段,领汇每基金单位已报11.2港元,比散户认购价高出约14%。开市后,其第一笔交易成交价为11.15港元。随后,领汇股价呈一路攀升态势,半小时左右即涨至11.85港元高位,较散户认购价高逾两成,散户每持有一手(500基金单位)领汇,扣除成本前账面可获利约1035港元。上午收市,领汇报11.8港元,港股大市半日成交近145.5亿港元,其中有近62亿港元均为领汇的成交。

  敦沛金融投资研究部分析员郭家耀表示,领汇共拥有180个零售及停车场设施项目,零售楼面面积达100万平方米,平均出租率约91.4%,停车场泊位数目达7.9万个,设施使用率为72.9%。去年租金收益近37亿元。领汇承诺未来将全数可分派收入作为股息,预计下一年度的股息将不少于0.6176元,以现价计算,息率达5.6%,仍有长线吸纳价值。

  事实上,作为香港的第一只房地产信托投资基金,也是目前世界上最大的一支REITs,领汇一路的风风雨雨及其影响力早已成为关注的焦点。

  领汇上市遭遇质疑

  早在去年12月,领汇就曾谋求过上市,展开全球发售活动,且公开发售部分获近130倍的超额认购,但在挂牌前夕,因卷入法律官司而终止了上市计划。今年,领汇卷土重来,11月8日,香港证监会(SFC)官方网站上“认可投资产品名单”的“房地产投资信托基金”一栏中,出现了第一个也是惟一一个产品名称:领汇房地产投资信托基金。

  领汇是特殊的。这个由香港政府发行的地产基金,在很长一段时间内,都被看作是只赚不赔的买卖。由于“领汇”拥有政府性质,对投资者来说,其安全系数完全可以抵得上政府债券,即上市之后,不论经营好与坏,起码能给投资者一种安全感,这一点跟上市公司有所不同。无疑,这个卖点最先吸引到的就是广大的散户。

  而在回报方面,重新启动的领汇基金的股息收益率也低于去年。领汇的招股书显示,在今年11月25日至明年3月期间,领汇每单位股息不少于0.1983港元,如果以招股上限价格10.3港元计算,股息率约为5.53%,远低于去年的6.65%。同时,领汇基金的资产市值9月底时总计约338亿港元,高于去年同期的308.5亿港元,而这主要得益于期间地产价格和商业租金的上涨。

  面对不尽如人意的财务指标,领汇为了吸引人气,此次上市特意取消了引入基础投资者的安排,以较高折让及不设认购上限去吸引散户认购。但即便如此,领汇在经过一整年的风雨后,依然遭到了众多的质疑。
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  基强联行总经理陈基强对记者分析:“REITs对利息的敏感度非常高。由于美元利息一直在上升,美国加息周期预料延至明年中才见顶,这让领汇的月报明显下降。”相比而言,去年是更加适合领汇的上市时机。由去年底至今,香港金管局跟随美国加息至5.25%,削弱领汇的派息率吸引力。

  同时,这次领汇2006年派息率(连折让)5.83%-6.18%,较去年(连折让)的派息率7.6%-6.86%,降低约0.5%,削弱了招股吸引力。虽然香港房屋及规划地政局常任秘书长梁展文曾公开解释,派息率较低,是因为这中间物业估值上涨约9%,而租金涨幅很小,正因如此,领汇才提高折扣率及不限可享折扣的认购额,鼓励更多散户认购。

  “除了收租以外,另一样影响REITs的则是目前香港房地产市场的大环境”,陈基强认为,房产升值能够为领汇带来更多的收益;然而目前香港楼市正面临着又一轮周期的高点,一手豪宅的价格已经超过了1997年的情况,很多人为此并不看好明年香港的地产市场。在这样的情况下,本次领汇上市虽然不设认购上限,预购却比去年同期少掉一半。

  香港:内地REITs的福地?

  据悉,在经历了领汇去年上市失利的前车之鉴后,香港《REITs守则》(简称《守则》)也作了相应的修改,主要有两点:一是内地的商业地产项目可以REITs形式到香港上市融资;二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。《守则》修改后,内地的房地产企业可以在香港发行REITs,把他们的商业物业作适当的套现,这同时也给境外房地产投资者带来投资内地商业性地产项目的机会。

  此举当然提高了REITs在机构眼中的价值,以至于在领汇上市前后,便一度出现过争夺香港第一REITs之战。而另外两个主要竞争对手是:越秀和泓富。

  长江实业旗下的泓富产业信托早已在香港交易所的上市提出了申请,其在本月初甚至曾表示,其将于11月21日在港上市发行。这一日期比领汇预计的上市时间———11月25日提前4天。为了抢得香港REITs头筹,此前李嘉诚发动内部公司捧场。

  但李嘉诚是清醒的,他在11月13日也表示,如果利率持续上扬,那么该公司泓富产业信托的上市计划可能会被取消。对此,戴德梁行投资咨询部董事叶建成对记者表示:利率的一路上涨对于REITs项目提出了更高的回报要求;同时,泓富产业信托也可能为此被迫要求降低出售价格,这对于希望通过上市取得更多收益的李嘉诚而言,无疑是不愿意看到的。

  “与泓富产业信托不同的是,领汇作为香港政府资产,此前已经精心准备上市长达两年之久,将会比泓富产业信托更具有稳定性,适合于长期投资”,叶建成分析说,“此外,相对于领汇主要由住宅及商业物业构成,泓富实业中多工业物业,上市以后将会面临更大的风险。”

  而越秀投资(0123.HK)也在积极筹备REITs赴港上市一事。早在今年6月初,即有香港媒体透露越秀对此兴趣甚浓,越秀投资方面为此还于6月21日发布上市公告做出回应,称“本公司现正考虑多个方案,以加强本集团之财务状况,并提升股东利益,包括但不限于可能向一家房地产投资信托基金出售本集团在中国之若干投资物业,以及可能将该房地产投资信托基金之单位上市”。

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  11月24日,越秀投资宣布计划分拆其房地产投资信托基金在主板上市。有消息说,越秀投资希望在两星期内获股东批准,分拆地产业务以REITs形式在香港上市,越秀REITs的收益率约7%,项目估值2.5亿美元,上市所得资金连同银行贷款将用作购买4个商场,总楼面16万平方米,价值5亿美元。

  据悉,越秀投资最近一次引人瞩目的投资大动作,是今年9月中旬中标号称全国第二高楼、预算投资60亿元的广州珠江新城西塔项目。由于广州市政府有关部门在招标文件中明确规定,西塔项目中标者必须在今年年底前动工,2009年竣工并交付使用,以使这栋超高层建筑成为2010年该市举办亚运会时的城市新地标,越秀投资在未来4年里所承受的巨大资金压力可想而知。如果集团旗下REITs能够顺利上市,则资本市场融资渠道顿时拓宽,其长远意义显而易见。

  此外,今年越秀投资报表显示其负债率达40%,而REITs上市资产中则可以包含高至30%左右的债务。如果其成功上市,则该集团的债务风险便有望部分得以分散。

  事实上,在越秀投资的影响下,包括上海复地、中国海外和北京北辰等内地多家企业,也在积极准备和境外投资者合作筹备REITs。

  摩根大通房地产投资银行部主管AnthonyD.Ryan在公开场合表示,近年不少外资涉足内地房地产业,如麦格理、高盛和摩根士丹利等均有大手笔收购,这些投资最终可以通过REITs形式套现。Ryan相信,首批赴港上市的内地物业,会以写字楼及商场物业为主。长远来看,香港将成为内地REITs的最大集资市场。

  当然,尽管领汇受散户追捧的程度明显低于去年,但国际基金对此的青睐度依然十分高涨。陈基强认为,对于追求近期利益的散户而言,领汇6%的派息率未必具有十分显著的吸引力。然而,对于追求长期固定回报的机构投资者而言,REITs无疑是一项非常保险的投资项目。

  叶建成对记者表示,外资从来都是REITs的积极推动者,这也与他们多年来形成的专注成熟物业的一贯作风有非常大的关系。

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