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上市房地产基金为何步履蹒跚?

2005年11月28日 09:08 来源: 西南证券 【字体:


  11月25日,在经历了几番波折之后,香港第一只上市房地产投资信托基金(REIT)领汇(0823.HK)终于露出庐山真面目。在感叹上市房地产基金越来越流行的同时,我们也不禁有这样的疑惑:我国大陆的上市房地产基金发展为何步履蹒跚?

  在全球范围内,房地产已成为各类资金投资组合的重要部分。但同时,房地产业务又有很强的专业性,要求具备相当的专业知识和经验,这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——上市房地产投资基金,并不断趋于完善。

  上市房地产投资基金的发展带来了以下几个方面的变革。首先,由于公募基金的诞生,大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资,房地产业才有可能从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。其次,房地产投资基金的专业化的操作使得房地产投资越来越接近债券投资,房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为,同时房地产投资基金的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。第三,有助于房地产行业进一步细分,出现专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等,从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。

  正是由于这些优势,房地产投资基金在全球都有了突破性的发展。截至2003年底,已有18个国家和地区制定了房地产投资基金的法规,预计会有更多的国家加入这个行列。

  1998年以来,随着我国房地产行业的又一轮复苏,房地产投资基金开始了探讨和尝试,但目前还没有出现真正的房地产投资基金(上市房地产投资基金更是无从谈起),以类基金的方式运作,不可避免地存在着严重的问题。首先是把许多中小投资者拒之门外,没有架起沟通房地产行业和社会资金的桥梁。其次,多数采取私募的性质,造成了运作的不透明和影响力较小。再次,房地产投资基金作为一种投资工具的功能没有得到发挥。

  从解决我国当前类基金存在问题的角度出发,上市房地产基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,可以为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会,有助于化解中国金融体系的潜在风险,向证券市场提供良好的投资品种。从这些角度综合考虑,我国需要推出上市房地产投资基金。但我们也看到,作为一个系统工程,目前我国发展上市房地产投资基金主要受四个方面的因素制约。分别是:

  第一,信用制度不健全是制约房地产投资基金发展的根本原因。信用制度是市场经济制度有效配置资源的重要前提。信用制度不健全,投资者无法把资金委托给房地产投资基金管理,基金管理者也无法有效开展投资房地产业务。信用缺失将导致投资基金运行链的断裂,从而成为制约上市房地产投资基金在我国大力发展的根本原因。

  第二,法律因素是制约房地产投资基金发展的瓶颈。市场经济在某种程度上就是法制经济,目前上市房地产投资基金运行的法制不健全主要表现在《产业基金法》没有出台,基金行业、证券市场法律法制尚不规范,房地产行业法律体系也不完善。

  第三,上市房地产投资基金运行的行业环境需要完善。上市房地产投资基金既涉及房地产业,又涉及证券行业和基金管理行业,从目前来看,这三个行业都需要完善。

  第四,上市房地产投资基金运行的参与主体需要逐步成熟。从参与上市房地产投资基金运行的主体来看,既包括政府部门,也包括投资者队伍,还包括投资基金的管理者。从目前来看,政府的导向能力、投资者的投资水平和基金的管理能力都需要提高。(段海瑞)

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