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领汇挂牌泓富推迟上市 越秀REITs意欲何为?

2005年11月25日 09:45 来源: 证券日报 【字体:


  由于越秀投资的房地产信托基金已经筹备多年,因此泓富的退出并不会对其上市计划造成影响。

  虽然上市时间一拖再拖,但是该集团内部人士表示,上市已成定局

  今日,香港第一只房地产信托基金(REITs)领汇,在经历市场的长期等待之后,终于选择了最合适的时机成功在香港联交所挂牌上市,股票代码为823。领汇的示范效应毫无疑问将把香港地区乃至内地的房地产信托推向新的发展阶段。

  然而此前,意欲抢夺香港 REITs 头筹的长实(0001.HK)下属之泓富信托,原本11月21日上市的计划却意外搁浅。作为另外一只备受关注的内地第一只 REITs,越秀投资(0123.HK)下属的房地产信托,此刻自然成为业界瞩目的焦点。

  最初考虑到发行风险,越秀REITs以让利的形式设定了7%的高息率,远远高出领汇的6.16%,比泓富的5.5%更是高出,另外,近期上市还会面临银行持续加息的挤压。不过业内人士认为,大量新项目上马,对越秀投资的资金造成极大压力,因此,泓富的推迟上市不会对越秀造成太大影响。昨日,越秀投资突然停牌,并解释将有关于房地产信托的重要信息发布。对此业内人士预计越秀REITs挂牌上市将在12月完成。

  泓富上市推迟

  领汇此次挂牌在准备上明显比去年充足,该基金以上限10.3港元定价,散户有5%的折扣,即实价每股9.78港元。虽然收到的认购申请比去年少了一半,但是公开发售部分,超额认购达19倍。

  对此,美国万通投资银行董事孙飞博士认为,领汇这次上市选择了一个绝好的时机,将对香港乃至内地的房地产信托形成极好的示范作用。由于目前香港和内地同时处于房地产信托上市热潮之中,许多拥有大量商用物业的公司都在研究REITs的可行性,领汇的成功对这些公司而言,无疑成为巨大的鼓励。孙飞预计,香港房地产信托基金市值有望在一年之内超过新加坡目前的100亿美元。

  不过,跟拥有政府背景,涉及200亿港元的巨额资产,以及有着成熟的承销包销机制的领汇相比,其他公司的REITs显然缺乏先天优势。因此,包括恒基在内的公司,依旧保守地表示短期内不会推出信托产品。长实下属之泓富推迟挂牌便更加直接地反映了此类公司的保守。

  本月13日,长实主席李嘉诚对外界解释,延迟推出泓富是由于利率的不断上扬。话虽如此,但对于意欲抢夺香港REITs头筹的长实而言,突然推迟上市仍旧显得令人费解。早前消息显示,为了比领汇提早上市,李嘉诚曾发动内部所有公司予以捧场,主动认购近30%的基金。本月初还表示,泓富将于11月21日在港上市发行。这一日期比领汇预计的上市时间——11月25日提前4天。

  对于突然退出,有业内人士分析指出,加息仅仅只是一个外在因素。由于泓富融资仅40亿港元,再加上泓富资产状况好于领汇,这相对于预备融资200亿港元的领汇而言,几乎没有太大的销售压力。该人士指出,准备不够充足恐怕是长实临时推迟的重要因素。

  越秀REITs受影响有限
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  此前曾有媒体报道,越秀有望于10月成功上市,当时越秀城建集团有关人士并未对此消息予以否认,此番泓富推迟上市更让各方对越秀REITs的上市猜测不已。

  不过11月9日,有市场消息透露,越秀投资旗下之房地产信托基金,将会在短期内获得证监会批准,系列推介活动正在展开,今年上市可能性非常大。

  对比领汇和泓富,越秀的融资规模相对较小,预计在20亿港元左右。虽然越秀投资早已在香港联交所挂牌流通,但是其房地产信托基金毕竟是内地首只REITs,因此越秀投资在操作上显得非常审慎,希望以7%的高回报率赢取市场支持。

  越秀投资在2005年中期业绩公告中指出,旗下之财富广场、维多利亚广场等商用物业租金收益大幅上升。业内人士指出,租金收益是越秀REITs设定高回报率的主要依据,不过减少销售压力仍旧是7%息率的原因之一。孙飞博士补充指出,较高的回报率极有可能引起超额认购,市场溢价将为越秀投资带来更多收益。

  由于越秀投资的房地产信托基金已经筹备多年,因此泓富的退出并不会对其上市计划造成影响。虽然上市时间一拖再拖,但是该集团内部人士表示,上市已成定局。

  多渠道融资缓资金压力

  如果如业界预计,越秀REITs能够于年前成功登陆香港,势必大大缓解越秀投资以及下属之广州城建集团正面临的资金压力。

  越秀投资2005年中期业绩公告显示,共有存款人民币12.7亿元,银行贷款人民币53.41亿元,其中,30%左右为一年内需偿还,这意味着该集团需要在今年年底偿还不低于人民币15亿元的银行贷款。此外,该集团于今年调整战略,加大商业地产的开发力度。由于商用物业回报周期较住宅长,这对资金提出更高要求。未来5年,该集团用于商业项目的投资将超过人民币200亿元。

  因此,除了积极筹备REITs上市以外,该集团还积极开拓其他融资途径。公告显示,今年5月30日,该集团获得五年期银行贷款,共融得38亿港元,据称,该笔资金主要用于偿还贷款以及开拓新项目。另外有消息透露,由于该集团下属众多优良资产,广东省某商业银行也于近期向该集团提供人民币7亿元贷款。

  此外,在夺标广州西塔之后,越秀投资以及其下属的城建集团颇受国际投资机构的关注。知情人士透露,近期频频有海外基金主动接触该集团,希望在广州西塔等项目上,寻求双方的合作空间。同时,由于该集团正面临资金压力,也希望能够引入海外投资。越秀投资的融资路上,也许不仅仅是REITs这一处看点。

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