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32亿关联收购 华润置地探手房地产信托基金

2005年11月23日 16:24 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  华润置地此次神秘停牌,终于在新一周的开始揭晓答案。

  伴随着11月21日一早的复牌,华润置地在其网站发出公告,宣布从其母公司华润集团有限公司收购北京、上海及深圳的投资物业,代价是按每股2.2875元发行12.556亿股新股,以及转让其持有的2.25%万科流通B股权益。

  此次收购行为涉及的总金额达到31.95亿元港币,由此,华润置地升级成为华润集团的综合物业投资旗舰股。

  华润置地变身

  华润置地此次股份发行价2.2875元较停牌前报价2.425元折让5.67%,股数占扩大后股本45.3%;而万科2.25%权益,即约7683万股B股,总值为3.23亿元(按万科每股B股价格4.205元计)。

  收购完成后华润集团对于华润置地的持股量由50.35%增至72.8%。而华润置地以此22.45%股份换得的则是位于各自城市黄金地段的北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润中心、万象城等物业的所有权。另外,在子公司股权上,华润置地除原有上海、成都、合肥、武汉四公司100%及北京公司70.4%股权外,此次的收购则为其增加了北京公司21.53%的股权。

  在华润置地网站上有关此次重大收购交易的公告显示,“上市集团(华润置地)可透过收购,成为华润集团在中国经营地产业务的上市旗舰,充分利用华润集团资源。”此外,“收购可牢固本公司与北京华润置地的权益,同时退出对万科的非核心投资。”

  除了要与万科“分道扬镳”之外,从收购的物业种类不难看出,华润置地正在着力改善其资产类型,努力完成从原来的纯住宅发展商向综合型地产公司的转型。

  华润置地董事总经理王印似乎更看重此次所收购物业的长期回报。从公司相关通告可见,他认为此次收购能提供稳定的租金收入,尤其是市中心地段优质物业的价值会伴随所在城市的经济发展而水涨船高,资产升值和长期回报可观。而华润置地在土地储备方面,则由收购前的3217226平方米(其中投资物业占237681平方米),增加为收购后的3784524平方米(其中投资物业占629979平方米)。

  王印表示,华润置地将通过与国际优秀建筑师合作,持续完善和创新以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊产品系列,以凤凰城、上海滩花园为代表的高层精装修房为主导的市区系列,和万象城为主导的都市综合体产品系列。同时,在已经进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥的基础上,将有选择地进入更多二线城市,复制上述三条产品线,通过实施差异化的竞争战略和控制好成本来达到其战略目标。

  “我们想在土地和商业物业这一块获取更大利润。”华润集团投资关系部知情人士表示,随着公司业务发展,不排除资本运作的一切可能。

  终极目标:REITs

  “公司想借这次收购,扩大规摸,以增强行业地位。”王印表示。
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  除此之外,有业内人士分析,华润置地的定位转型还有着更深层次的资本意义。

  “由于所收购资产均位处我国大城市优越地点的甲级投资物业,更有利于华润置地获得长期潜在的资本升值。”该人士表示,收购可加强华润置地的财务状况,大幅增加股东资金,减少负债比率,更有能力为未来发展与扩充提供资金。此外,收购可为华润置地提供将业务扩展至深圳的机会,并强化其在北京、上海、成都、武汉及合肥的现有业务。

  现在,华润置地的每股账面值由2.55港币升至2.8港币,增幅达到9.8%。同时,该公司的股本和银行融资能力将大幅提高。据估计,华润置地的总市值将从35.5亿港元上涨到约70亿港元以上。

  投行摩根士丹利因此预期华润置地会获市场重估其价值,新订的目标价相当于其修订后的每股资产净值4.76元折让35%即3.1元,及11倍2007年预测市盈率。

  “由于净资产值大幅提高,银行允许的最高净贷款限额会从原来的约49亿元人民币上涨至约101亿元人民币,增强了公司日后的发展及扩张能力。”王印如此解释收购在财务上的好处。

  在谈及华润置地今后发展方向时,王印称:“住宅和零售物业是华润置地的主要发展方向,五年内期望公司年营业额达100亿元,其中住宅业务90亿元,收租业务10亿元,净资产回报率达到12%以上。”

  收购完成后,华润置地还与华润集团签订了关联交易协议,向华润集团出租部分此次收购的物业,预期2006-2008年三个年度的交易总额分别不超过5406.12万元、5703.8万元及5750.28万元。

  当然,表面上看来,这不过是一宗简单的子公司收购母公司资产个案,深入分析,每一个正在房地产大潮中翻滚的大佬都清楚,华润置地正一步步朝向其房地产信托基金(REITs)之路迈进。

  王印资本市场的野心不难窥见,华润置地乃港交所红筹股大客,通过收购其母公司优质资产实现REITs上市之理想触手可及。反观内地市场,公司架构与华润集团相当的深国投,其REITs之路却要艰难得多,因为其全资控股的子公司——深圳国际(152.HK)不是红筹股,无法直接收购母公司资产,只能借道其他资本手段。(阴雪)

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