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三大房地产信托基金大比拼

2005年11月18日 13:52 来源: 证券时报 【字体:


  近期港股既面临禽流感威胁,又受息魔侵袭,淡市意味正浓,唯一的热点可谓领汇招股。此次领汇卷土重来,吸引力较去年底时明显逊色。而且,继领汇后,长实及越秀亦将推出泓富及越秀两只房地产投资信托基金。究竟这三个投资产品的未来增长及投资价值如何呢?

  首先,从资产素质比较,以领汇而言,资产由房委会旗下180个商场及停车场组合而成,主要租户为零售商户;泓富则由长实旗下七项商厦物业组成,主要为二线工商业区,资产估值约40亿港元。领汇旗下商场租户主要为小商户,增长潜力着眼于香港房委会商场改革成果。相比之下,未来二、三线写字楼的增长潜力不俗,泓富将可受惠。

  其次,谈到增长潜力,不可不提息率回报。领汇每单位发售价介乎9.7-10.3港元。计入5%折扣后,2005-2006年息率回报达5.5-6.3%;泓富2006年度预期息率5.3%。相比之下,泓富息率不及领汇。但其向股东提供三年期租金保证回报,即使未来三年香港房地产市道逆转,股东所收取利息回报将不会受损。

  第三,风险方面,作为不动产投资信托,其主要风险在房地产景气度及利率风险。但领汇经历上次诉讼后,仍背负政治压力,加上旗下商场服务对象以公屋居民为主,未来加租幅度有限。相反,泓富为私营机构,对象是一般性商业客户,加租与否为商业行为,灵活性较高。

  据悉,越秀投资旗下房地产投资信托基金亦准备今年在港上市,股息率可达7%。越秀可观的派息率起因于市场对内地商铺增长潜力的看好。不过,其受制于内地房地产政策,管理及资产质量可能不及香港同业水平。因此,越秀将分拆的房地产投资信托基金潜在升值能力较高,但相对风险较大。

  总体来看,三家房地产投资信托基金各有优势。若是追求低风险、稳定及高利息回报的投资者,领汇当然是首选;着眼于未来较大幅度的资本增值及利息回报的积极投资者,泓富则可优先考虑。相比之下,越秀息率最高,唯一的不利因素是内地政策及管理较为逊色,适宜于进取型投资者。(庄韶玮)

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