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信托门槛提高 开发商急拓直接融资渠道

2005年11月18日 13:45 来源: 中国金融网 【字体:


  日前,银行已经开始着手放宽个人贷款,可是对于风险相对较大的开发贷款并没有明确的“松绑”迹象,令一班开发商资金链吃紧。11月5日,“2005年中国地产金融年会”举行,会场被挤得水泄不通,充分显露出开发商对资金的饥渴。会上,央行副行长吴晓灵指出,当务之急是拓宽直接融资渠道,用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。

  开发商挂牌渡难关

  在各种通道无望的情况下,卖股成为一些中小开发商最为现实的选择。从目前的情况来看,一大批中、小房产开发企业已在市场内出卖股份。

  记者在北京产权交易中心的挂牌记录上发现,关于房地产股权转让的数量仅10月份到11月14日就有5宗,包括北京科技园置业股份有限公司6%股权对外转让,北京金地世纪缘房地产开发有限公司30%股权对外进行转让等。一些公司转让旗下大部分或者全部股份,而对于受让方的要求是,除了对方要有开发和管理经验外,最重要的是要为“该公司提供股东融资”;或者要求是受让方“具有良好的财务状况和支付能力”。由此不难看出,该出让的目的还是为了融资。

  不仅北京如此,上海联合产权交易所的房产类企业挂牌从9月下旬开始激增。从9月20日至今,联合产权交易所挂牌的房产经营开发公司已有十几家,达到2004年以来的最高峰。这些企业也直言不讳,挂牌的主要原因就是资金链吃紧。

  缺钱是普遍现象

  今年年初以来,国内各大主要城市的房地产市场销售量均有不同幅度的下降。对于本已贷款融资无门的开发商来说,预售回款的现金流受阻使企业受到巨大威胁。

  在日前举行的房地产信托投资基金会议上,很多开发商见到主办方都不停地问:“基金在哪?基金在哪?”可见开发商对于资金的渴望到了怎样的程度。

  记者曾调查过不少建筑公司的工程回款情况,北京新兴建设工程负责人诉苦称,现在要工程款非常难,软磨硬泡,也拿不到多少,开发商的答复总是“正在想办法”。有的建筑公司甚至决定用自己的信誉向银行贷款,然后将贷款给开发商周转,以此来缓解其资金的困难。

  据了解,现在80%以上的开发商都缺钱,这个比例也是保守数字,实际上除了少数几个大企业之外,基本上都缺钱。

  多项融资渠道遭堵

  有关分析人士表示,原先房产基金、银行贷款、工程款、预售款、甚至典当资金都是开发商可以利用的资金来源。但在9月初银监会下发212号文后,房地产开发类贷款信托的门槛大幅提高,严加审核房地产企业信托融资的资质,使得房地产企业获得信托的渠道也有所收紧。

  尽管银行已逐渐放宽购房贷款的要求,但对开发贷款没有任何松动的迹象。吴晓灵在金融年会上表示:“房地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,蕴藏了巨大的金融风险。”这无疑摆明了央行对房地产业银行间接融资有“限度”的态度。

  当试图通过信托私募获得资金的渠道被堵死之后,不少企业把目光投向了资本市场。但上市并不是容易的事情,像顺驰、中远等大公司多年努力还徘徊在资本市场的边缘,更别说是一些中小企业了,更是可望不可及。看来上市融资还是远水解不了近渴。

  拓宽直接融资渠道

  面对紧绷的资金链,吴晓灵指出,随着金融市场的成熟,风险与收益相匹配的原理必然会渗透到房地产融资的方式中,提高开发商的股本比例是大势所趋。直接融资能提高资金的使用效益,因此拓宽房地产业直接融资的渠道是当务之急。

  吴晓灵也为房地产直接融资指明了出路:“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式,也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。”

  此外,近期记者从市场上了解到,许多房地产开发商开始寻求发行债券、转售私人股权以及引入外资等融资模式来缓解资金压力。

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