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房地产信托投资基金有望破解商业地产困局

2005年11月17日 17:32 来源: 金通证券 【字体:


  新华社沈阳10月6日电题:房地产信托投资基金有望破解商业地产困局

  由华银投资控股有限公司组织的一只房地产信托投资基金(REITS),将于年底在新加坡上市。REITS海外上市一旦成功,将为我国商业地产提供广阔的融资渠道,并为好的商业物业提供一种全新的退出机制。中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利等专家认为,REITS有望推动我国商业地产向理性、专业化方向快速发展。

  地产资本向商业地产集中转移

  目前在沈阳地区,商业地产开发量至少占整个房地产开发总量的三分之一。许多住宅地产开发商关注商业地产,并开始调整产品结构,由单纯开发住宅地产转向商业地产与住宅地产组合开发。沈阳市商业局副局长李四文说,随着城市经济的发展,单纯的住宅地产开发形式已经不能适应市场需求,开发商必须更多考虑整个社区的商业配套,这种房地产市场结构的变化,必然使得商业地产受到各类房地产开发商的高度重视。

  沈阳市房地产研究所副所长范翰章等专家分析认为,国家对住宅地产的宏观调控、城市经济发展产业升级、中国全面对外资开放零售业等因素又把商业地产推向一个新的发展高峰。地产资本向商业地产开发转移正在形成趋势。今年5月份以来,房产新政下的上海楼市出现戏剧性转折,多处新开的住宅楼盘纷纷采取公开降价或打暗折等手段招徕顾客。而原本在楼市中并无多大声响的写字楼等商业地产项目却日益受市场追捧,销售突然趋旺。

  在北京,商业地产在过去3年里发展迅速,开发量猛增。统计显示,2004年北京市1万平方米以上的大型商业项目63个,总共达285万平方米的体量,但是2005年规模1万平方米以上的商业规划有126个,初步估算2005年至2006年之间新增的体量约610万平方米。

  统计数据显示,中国南部海南省的商业营业用房开发规模近年来也不断扩大,2001年是16万多平方米,2002年达29万多平方米,2003年为40万平方米左右,去年则为70万平方米左右。

  众所周知,我国商业地产开发的资金主要来自银行信贷。据了解,当前商业地产开发资本约70%来自银行贷款。范翰章认为,快速发展的商业地产项目开发与这个行业单一的资金渠道来源,累积了金融风险。同时还贷压力、资金压力也使商业地产开发的专业性难以提升,使行业发展面临众多问题。

  资金瓶颈使商业地产不足

  作为我国商业地产发展中的一个典型案例,沈阳万达商业广场开发失利曾引起业内的广泛关注。总投资额近10亿元的万达商业广场是一个集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业购物广场,主要业态有沃尔玛、灿坤、欧倍德等世界知名企业组成的主力店和354家精品店组成的精品购物广场。开发商以均价每平方米近6万元的价格将近万平方米精品店出售给中小投资者,短期内迅速回收了数亿元资金。

  专家分析,沈阳万达商业广场位于沈阳市最繁华的商业街,物业无疑有较大可升值空间。开发商急于将产权出售,主要是由于大量建设资金来自银行信贷,迫于还贷压力需要回笼资金。然而就在出售商铺获得巨额资金的同时,也埋下了项目失败的隐患。万达集团把商铺分割成上百个小商铺出售,造成产权多元化,经营分散化,没有形成竞争力,不但人流不旺,业户经营出现亏损,并且购得的商业地产市值下跌,投资者纷纷指责开发商的责任,陷入了冲突的僵局。尽管事后万达曾出资1亿多元,以期拯救这个经营状况不如人意的项目。但至今年7月底,经历数次开业闭店的沈阳万达商业广场再次全部停业。
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  商业地产具有高投入、投资回收期长、融资渠道单一等特征,根据商业地产的国际开发惯例,有实力的开发商对于商业地产项目多采取"只租不售"的策略,通过持续有效的经营管理提升商业价值。受融资限制,我国商业地产开发商为回笼资金,力求在短时间内收回资金,往往把商铺分散出售,造成产权多元化,经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。而购物广场等商业项目本身却要求经营权统一,这种难以统一的矛盾正是许多商业地产项目失败的根本原因。

  郭增利等专家分析认为,资金不足导致专业化程度偏低,我国商业地产存在三个方面不足。

  其一,数量型增长不利专业开发。商业地产项目数量的增加使开发商降低招商条件,部分不具备扩张能力和基础的零售商借助商业地产项目的低廉成本加快扩张速度,这种不成熟的扩张不但影响项目开发的效率和安全性,也降低了零售商自身的盈利能力。中国商业联合会有关统计数据显示,约57%的零售企业店铺销售额增长率低于店铺增长率。

  其二,结构高度趋同。郭增利认为,目前国内商业地产普遍开发形式明显趋同的弊端,基本局限在商业街、大型购物摩尔和专业市场的开发上,而真正能体现商业地产生命力的社区商业却没有得到足够重视,加剧了结构失衡矛盾。

  以沈阳市为例。目前,沈阳市现有商业开发项目多为大型购物中心,单个商业项目规模超过5万平方米的项目就有十几个;其中,总体规模超过30万平方米的项目,占商业新增项目的绝大多数。另外,其开发方式也多采取购物中心的操作模式,以百货超市类大众零售为主要商业内容,缺乏差异化要素,由此造成业内恶性价格战呈现此起彼伏的状况。

  其三,多数商业地产项目采用的"模块化"运作模式,把整个项目切割成若干模块进行叠加,导致模块之间出现偏差。

  郭增利说,从某种程度上说,国内商业地产存在各种问题,都与资金相关。商业地产的特定用途,决定了项目不能使简单的地产开发,必须是与零售业充分结合的高专业化产业。商业物业的开发也应该从"开发+出售型"向"开发+持有型"转变。商业地产开发商实现专业实力、资金实力和招商实力三者的高效融合,才能更加广泛地与国际接轨。

  REITS能否带来商业地产的春天?

  国内商业地产业专家认为,设立房地产信托投资基金(REITS),可以为国内优质商业物业提供良好的退出渠道,从而破解商业地产资金与专业化运营瓶颈。

  REITS是一种采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。2000年以来,包括新加坡、日本、韩国、我国台湾和香港在内的一些亚洲国家和地区,纷纷允许设立房地产信托投资基金,其中新加坡、日本和韩国均有数只本地化REITS上市。

  华银投资控股有限公司首席财务官齐霁介绍说,我国内地由于法律缺位、政策限制、房地产业发展不规范和房地产金融市场的不发达等原因,目前还无法设立本地化的房地产信托投资基金。但我国内地商业物业的资金瓶颈和对融资的实际需求,以房地产信托投资基金形式到新加坡上市的条件基本成熟,华银投资控股有限公司组织的一只REITS,将于今年年底在新加坡上市。

  齐霁认为,REITS不仅能减轻中小房地产开发商的资金压力,而且有利于推动我国商业地产开发的专业化和房地产开发商的规模扩张。REITS至少能在三个方面推动我国商业地产发展。

  首先,REITS具有强大的融资功能,为房地产商提供了长期的、潜在的资金来源。持有优质商业物业的房地产开发商可以与REITS的发起人签订战略性合作协议,如果开发商开发的物业满足收购标准,可以优先被收购,及时出售物业变现。这种运作为房地产商提供了一个长期的、稳定的融资渠道,对中小房地产商具有吸引力。

  其次,收购和组织内地优质商业物业有利于商业物业开发的专业化。郭增利认为,专业化推动产业化是中国商业地产的根本出路,目前国内商业地产专业化程度普遍偏低是当前商业地产面临过多问题的根本症结。REITS作为基金份额的购买者(投资者)投资房地产的载体,只有为投资者提供足够高的回报,才有存在的价值。也就是说,REITS收购的物业必须是优质的。这就促使那些把出售物业作为投资退出渠道的房地产商进行物业的专业化开发。随着REITS业务的不断开展,其物业收购标准将被视为房地产开发商的规格。

  其三,海外上市的REITS需要专业的资产管理公司对所募集资金进行有效的投资管理;也需要专业的物业管理公司对所收购的物业进行专业化管理。这将促进中国内地房地产业投资管理和经营这两个环节的发展与成熟,这将改变我国房地产业目前由开发环节主导的发展局面。

  齐霁说,到时,商业地产的专业化开发、专业化投资管理和专业化经营将形成良性循环,使中小房地产商不断循环使用其资金,而且持续获利;不断增加的资本便于其规模扩张,达到国内外资本市场上市融资的规模,从而突破融资渠道瓶颈、实现融资渠道多元化。(石庆伟、陈黎明)

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