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中国本土REITs有望出现

2005年11月17日 15:47 来源: 中新网 【字体:


 
     REITs在中国来说目前为止只有三个实际操作的案例。

      一个是摩根士丹利和美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙集团,与深国投
商用置业有限公司签订协议,三方共同组建合资公司,摩根士丹利与西蒙集团各持有合资企业32.5%的股权,余下35%股权则由“深国投商置”持有。

     还有华银投资控股有限公司做的国家第一支离岸的商业REITs,,将于今年年底在新加
坡上市。REITS海外上市一旦成功,将为我国商业地产提供广阔的融资渠道,并为好的
商业物业提供一种全新的退出机制。

    另一个就是广州越秀集团其控股的越秀投资有限公司)分拆物业资产以REITs形式上市聆
讯,已获上市委员会原则上通过,保守估计集资额逾20亿元,其股息回报达7%~8%。 

     尽管华银控股、越秀投资与深国投及嘉德置地三者之间的REITs冲线竞争如火如荼,但
人们期待中的REITs境外上市热潮,由于受到各种因素的限制,在短期内并不会出现一个高
潮,因此有人开始期盼出现中国本土的REITs。

    “中国房地产金融发展路径还要优化,地产金融的大趋势是以信托为主线的多元化和国
际化,银行加信托加REITs是未来中国房地产金融主流模式。预计中国本土的REITs也应该会
在2008年的时候出现。”美国万通投资银行董事、首席经济学家孙飞博士语出惊人。
 
   “中国缺乏合适的金融平台,立法的缺失,政策的瓶颈,都是影响中国REITs的出现,但
预计中国本土的REITs应该会在2008年的时候出现。实际上国内的房地产信托计划很灵活,
他甚至比REITs可以利用的更为灵活。因此大家也不要被REITs所迷惑,中国房地产信托解决
流通性也有很多办法,比如信托合同质押贷款、信托受益权网上撮合交易、开放式信托。我
希望我们中国信托税制赶紧要出来,而国际REITs都是有税收优惠的。”美国万通投资银行
董事、首席经济学家孙飞博士认为REITs要成功四必须具备四个要素,第一是要有稳定的可
预测的收益回报。第二是要有增长潜能。第三是企业的高透明度,第四产品的市场流通。

    上海瑞思房地产投资管理公司总裁王世渝也非常盼望中国REITs的出现,他认为设立中
国REITs非常有必要,这是由不动产的金融特性决定的。中国已经有了巨大的房地产存量资
源,而且每年数一千万平方米的速度在增长。由于以前房地产经营上错误的导向,忽略了房
地产金融属性。现在的金融模式导致房地产行业有很多问题,从而出现一个双高危机,房地
产信贷的高集中度,高储蓄率。

   “发展中国REITs,不仅仅是解决房地产融资问题,也不仅仅是解决商业地产投资融资问
题,他是在深层次上既可以解决中国金融危机、又能解决房地产行业投资融资需求,还能解
决零售商业被动的局面。我们比较热闹的是海外REITs,海外REITs离我们越来越近。还可以
提高我们的经营管理水平,拓宽我们的融资渠道。”王世渝如此认为,如果能够培育中国的
REITs就可以消耗大量的存款,把大量的存款通过消费、投资进入到中国房地产市场。这个
将给GDP带来巨大的变化,这会升值压力。

   “应该当机立断建立中国的REITs才最符合我们国内市场所需要的。”王世渝认为建立中
国REITs有三种路径:第一,成熟的标准REITs模式。这种模式速度比较慢,需要三至五年时
间,还有一种,做标准REITs,但要牵扯两个机构,一个机构是银监会、一个是证监会,这
两个机构很难统一在一起。另外一种方式,用产业基金的方式或者契约基金的方式。但中国
没有产业基金法,因此会受到一些障碍。最具操作性的就是把现在的信托计划法规改造,取
消200份的限制,把开发商的贷款性融资改为购买成熟性物业。

   “我们中国REITs的发展必将是具有中国特色的东西,他会吸取国内国外最先进的理念、
经验、模式。我们目前主要投资商业地产、工业地产、写字楼,具有稳定租金收益的物业。
但是中国的REITs一定会出现投资开发性物业。”孙飞也对中国REITs充满信心,他说台湾已
经出现了投资开发性物业的REITs产品,中国也一定会出现。(刘晓云)

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