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领汇基金上市:催生内地房地产信托基金

2005年11月16日 16:28 来源: 金融时报-金时网 【字体:


  香港证监会日前正式批准领汇基金、泓富基金这两家房地产信托基金(REITs)上市。领汇基金在经历了漫长的上市风波后,终于定在2005年11月14日至17日重新公开招股,并在25日挂牌上市。而这也为较早前香港证监会新发布经修订的《房地产投资信托基金守则》的实务转化添加了真实的注释,其意义不仅强化了香港相对于新加坡等其他亚洲国家作为REITs中心的地位,而且极有可能像当初的创业板一样吸引内地的房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市。

  对此,国民信托的孙立认为,如果上述操作方法能够在内地房地产市场真实的演绎成继银行贷款之外的又一种突破资金瓶颈的手段,那么REITs作为“地产+金融”的结合体将会使内地的房地产业迅速刮起一团上市风暴,而这也必然会快速催化内地第一个REITs产品的境外上市。客观地说,目前内地的房地产投资规模完全可以孵化出多个REITs。

  领汇基金是由香港房屋委员会推出的大型房地产信托投资基金,去年在上市过程中因遭遇有关合法性的诉讼而搁浅。此次卷土重来的领汇基金,上市资产沽值为338.8亿港元,招股书中显示的预期股息回报率为6.1%,计入散户可获得的认购折扣,实收股息回报率约6.3%。预期2006年和2007年可分配给股东的租金收益约为13.5亿港元至14亿港元。此外,据香港市场预计,继领汇基金之后,另一只REITs泓富基金也有可能将于11月后半段上市,由此可见,香港交易所的房地产基金终于突破了围城。

  反观国内,对于房地产信托投资基金,有关监管层的态度目前仍处于摸棱两可的状态,再加之信托公司在今年以来银监会的数次交叉检查中暴露出的问题,也使得监管层难以放下戒备之心,“堵”的欲望远大于“疏”的动机。而这也令受《信托法》约束的信托公司无法在房地产信托基金中占据主导力量,特别是在目前多数的房地产商正陷入了融资困境的时候,房地产信托却正在走向市场的尽头。

  对此,孙立认为,从内地房地产多元融资的角度考虑。建议管理层可以就领汇基金上市之际,委托专业的学术机构,甚至包括已经在房地产信托领域有所作为的信托公司,多方面借鉴和研究香港证券交易所中关于REITs的募集发行、上市监管、信息披露等方面的法规和制度建设,并就此来形成我国多元化金融地产融资体系的建设。同时他还表示,现实发展国内的REITs市场建设不仅有利于提高我国金融市场的广度和深度,而且会增强金融体系的稳定性。原因是近日国家外汇管理局出台了关于允许境内自然人和机构在海外设立特殊目的载体进行返程投资的规定,尽管主要目的是鼓励民营高新技术企业能获得国际资本市场融资,但考虑到香港将要放开REITs到内地投资的限制和内地房地产融资受到宏观调控负面影响,一些优质商业地产项目可能会面临以往大型优质国有企业大量外流的类似情况。其次,REITs以其特有的运作机制联结房地产市场与资本市场,能够在很大程度上解决房地产企业资金短缺的同时可为社会闲散资金寻找新的投资出路。

  中央“十一五”规划提出了金融综合经营的思路,并把金融服务业作为重点发展对象。所以,应该说发展我国的REITs的市场环境已经具备,且法律障碍也并不大,信托法、信贷证券化管理办法、房地产信托管理办法等都可以成为发展REITs市场的主要依据。只是在初步实施的过程中可以安排周密谨慎一些,在公开信息披露的基础上选择运作规范、经验丰富的信托机构进行试点即可。

  据悉,在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中,商务部明确提出了开放REITs通道的建议,国内REITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。(金立新)

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