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"212"惊醒开发商"南柯梦" 信托难续地产"资金链"

2005年11月10日 13:31 来源: 搜狐 【字体:


  如果说央行121号文件和国务院发的18号文件,对于过惯了银行荫蔽下舒服日子的开发商们是兜头一盆冷水的话。那不久前一份被称为银监会212号文件的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文件),对开发商来说则犹如雪上加霜,因为这意味着今后想通过信托方式获取项目前期的"过桥贷款"已几近无望。

  银根紧缩开发商“借道”信托

  央行121号文出台之后,各商业银行开始明显加强了对房地产开发贷款的监管,对于开发前期启动资金需求巨大、动辄十几个亿投资规模的房地产项目来说,“过桥”资金断流后的开发商急需找到新的募集渠道。另一方面,中国城乡居民储蓄总额已超过8万多亿。银行利率一再调低以及利息税的征收,“钱该放在哪里”已经日益成为老百姓关注的话题,而众多的投资者都开始在为手中的闲余资金急切的寻找合适出口。投资收益率均远高于同期银行存款利率和国债收益的地产信托,此时无疑为寻求安全与稳定回报的游离资本提供了一条出路。

  基于两方面的需求,地产信托作为一种新的融资方式,很快成为众开发商青睐的方式。有资料显示,仅2003年第二季度,全国就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种,其中房地产信托项目16个,几乎占到信托产品总数的三分之一,十分引人注目。在北京,1亿元的车公庄危改小区信托计划、1.6亿元的三环新城经济适用房信托计划、5亿元的太阳星城信托计划、1.8亿元的荣丰2008信托计划、2亿元的世纪星城信托计划于近期如雨后春笋般纷纷涌出,被业内人士称为地产信托"井喷"上市。

  西南证券研发中心分析师段海瑞分析,目前信托产品已经在房地产业的开发中显示出了强劲的发展势头。推出的房地产信托项目,几乎每个都供不应求。多数信托计划一经推出,在短时间内就销售完毕了,这在一定程度上反映出房地产信托受到消费者的青睐。据他提供的数字表明,2003年全年中国的房地产业通过信托渠道融得60亿元,2004年这一数字是150亿,到了2005年10月也已经超过100亿元。成业行的统计数据显示,去年北京市总计发行了20支房地产信托产品,占全国总发行数量的22.5%;发行总额为27.05亿元,占全国总发行额的24.2%.比如"苹果信托"、"万年花城信托"等均取得了良好的效果。

  “212”让"过桥贷款"成“南柯梦”

  2003年6月,“121号”文件出台之后,反应最激烈的莫过于地产商。因为它对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。而“212号”文件的出台则使大多数开发商更为难受。因为房地产信托曾一度被不少开发商认为是"救命稻草",甚至许多项目已经像当初依赖银行一样,将信托列为项目开发的重要条件。

  “央行‘121号文’之后,开发商苦于银行信贷的门槛抬高,而四处寻觅融资渠道。没想到212号文件规定的三项条件,实际上和央行121号文件银行放贷的准入条件等量齐观了。"一位不愿透露姓名的地产商说。

  据中国银监会有关人士透露,截至5月,在未能到期清算的信托计划中,房地产信托占比高达61%。他透露,之所以出台这项严厉政策,是银监会2005年5月,对全国范围内信托行业的交叉检查,严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露,部分未到期的信托计划存在清偿风险。已经出现部分信托项目到期未能按时清算,其中房地产类业务占比达到61%。此外,检查中还发现,部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。

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  信托难以续接地产“资金链”

  国家统计局公布的数据显示,1-7月,房地产企业的资金来源中,企业自筹达3820亿元,超过2078亿元的国内贷款。但曾经成功运作苹果信托的今典集团董事长张宝全却认为,目前信托融资还很难称为一种很好的融资渠道。在他看来,金融工具的多元化肯定是未来的发展方向。“受限于目前信托公司自身的体制和运作机制,开发商能够利用的似乎只是他们的金融牌照,信托公司的条件过于苛刻。”张宝全这样对媒体表示。

  西南证券研发中心分析师段海瑞也认为,信托融资在可以预见的将来也很难成为一种主流的融资渠道。他说,“信托业的发展完善需要社会有完备的信用体系,而目前中国的信用环境难说尽如人意,信托行业也很难规范运作。”

  “房地产信托将名存实亡。”北京玉泉新城董事总经理庄宗汨的表述很直接,“‘212号’文件为房地产信托定下铁规,即必须同时满足四证齐全、自有资金超过35%以及二级以上房地产开发商三项条件的开发商才能做房地产信托。而央行121号文件规定,银行发放开发贷款时要求开发商必须四证齐全且自有资金达到30%,由此看来,“212文件”确定的信托门槛与“121文件”的银行放贷准入条件划上了等号,而信托的利息一般都在9%以上,加上管理费用银行监管费用等,综合成本在10%以上,而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高,如果其门槛抬高到同银行一样高,那么还不如到银行贷款呢。”庄宗汨说。据悉,玉泉新城项目的一部分开发资金就是依靠信托来完成的。

  不过,有一部分专家却认为,如今开发商的资金压力大,神经绷得比较紧张,所以才会对“212文件”作为如此强烈的反响。实际上作为资金密集型行业的房地产业单靠银行信贷和信托两种金融产品是远远不够的,而且确实也容易造成金融机构的风险,开发商还是应该寻求出其他的如国内外基金、类信托产品等融资新途径来。

  张向东

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