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房地产信托投资基金有望替代贷款类信托成"新宠"

2005年11月09日 14:51 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  房地产类信托正在生变:单一类信托和准房地产信托投资基金(“夹层融资”),成为开发商融资新宠,而央行与决策部门对于房地产信托投资基金(REITs)的鼓励态度已是昭然若揭。

  用益信托工作室最新数据显示,10月以来,全国信托公司仅发行了3个房地产信托,总规模不足5亿元,相比8月份的17.47亿元大为减少。

  房地产信托境况何以急转直下?都是212号文“惹的祸”。

  212号文效应:房地产信托夹缝求生存

  9月1日,银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文)。212号文三道门槛:项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%,令开发商融资成本大有超越银行放贷的“嫌疑”。中小开发商立即面露难色。在获悉监管文件即将下发后,9月上旬出现了一波与212号文抢跑的发行高潮。9月1日至9日短短九天时间里,八只房地产类信托产品争先恐后上市发行。

  然而,信托公司还是找到了走捷径的空间。

  首先,部分信托公司打起了“包装上市”的主意,但大多无功而返。记者从北京一家信托公司了解到,该公司曾在9月份上报一个贷款类房地产信托计划,恰遇212号文下发,计划被打了回来。开发商亟待解决资金缺口,而信托公司也不甘前期大量心血付诸东流,于是两家合议,把计划修改成股权融资类信托再次上报。不过,变通未能逃过监管部门的火眼金睛,计划迄今未能获准。

  在集合类信托锐减的同时,单一类信托有望脱颖而出。

  中国企业海外发展中心主任孙飞透露,以前全国单一类和集合类的信托计划是各占半壁江山的。自从年初开始对集合类信托计划实施报批制以后,单一类信托计划的优势更为明显。

  因为单一类信托计划不用向监管部门报批,这为其避开212号文的种种约束埋下伏笔。更令投资者意外的是,个别单一类信托计划规模很大,最大的一只超过20亿元,这显然是集合类信托不能比拟的。此外,单一类信托的委托人往往是机构客户,如果能够获得银行担保,其融资成本甚至低于集合类信托。

  尽管信托公司对于单一类信托计划不予披露,但据初步统计,目前单一类信托计划已远远超过集合类信托,部分公司单一类信托占比80%,个别公司甚至高达90%。

  然而,单一类信托风险要由投资者独力承担,并不足以成为讨好的角儿。

  穷则生变。股权融资类、财产(权)受益权转让类、物业投资类信托,以及它们与贷款类信托的混合体,以前并不为信托公司看好的品种,现在越来越多地进入信托经理们的视野。

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  “原来做贷款类信托相对简单,风险也相对容易控制。而现在信托公司绕着弯去做,操作风险自然会加大。”中诚信托投资顾问马颋说。

  信托公司目前正在尝试这样一种“绕着弯”的操作模式:同一开发商旗下的甲、乙两个项目,甲项目已经完工且达到发行贷款类信托要求,而乙项目存在资金缺口却无法达到要求。如果以开发商作为统一借款人,用甲项目物业做抵押,发行信托产品融资,可用于乙项目的建设。

  这样操作的前提是,需要在信托合同里写清楚资金用途,抵押措施到位,对资金在不同项目公司间转移使用加强监管。

  “夹层融资”独占鳌头?

  11月5日,人行副行长吴晓灵在“2005中国地产金融年会”上表示,用公开发行受益凭证的方式,设立房地产信托投资基金(REITs),才是房地产直接融资的方向和可持续发展模式,也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

  吴晓灵对正在进行的股权分置改革,以及新修订的《证券法》的实施寄以厚望,希望它们能加快这一进程。

  来自银监会的声音与央行很合拍。银监会政策法规部副主任李伏安告诉本报记者,把信托当作银行收紧开发贷款后的“替补”,一味以信托形式发放房地产贷款,而一旦信托公司风险防范能力不及银行,这就导致房地产信托酝酿了很大风险。212号文是出于规范信托市场的考虑,并不是要将房地产信托的路子堵死,发展房地产信托投资基金,将是今后房地产信托的重要方向。

  李伏安还透露,《房地产信托管理暂行办法》肯定会出台,而且方向将与212号文保持一致。

  这一切表明,决策和监管部门正在为房地产信托设计蓝图:发展REITs。然而,国内的金融环境尚令REITs难以破茧。

  自10月份贷款类信托进入低潮以来,联华信托就筹备发行了一只准房地产信托基金——“联信宝利中国优质房地产信托投资计划”(六期),11月份将要发行第七期产品。

  准房地产信托投资基金,实际上是一种在欧美国家非常流行的“夹层融资”。联华信托总裁李晓东向本报记者介绍,它不需要取得项目四证,在项目具备向银行和信托公司进行贷款融资前,即可通过股权融资,但是这种股权融资又没有过多地削弱项目方的控股权,这使得它成为介于股权和债权之间的金融产品。

  虽然“夹层融资”受200份认购限制,但是可以在同一品牌下连续发行。由于不要求“四证”齐全,投资者参股后还可以向银行申请贷款。“操作其他信托品种,对信托公司运作项目的能力提出了更高要求,信托公司必须有足够的项目人才储备。”马颋表示,以股权融资类信托为例,信托公司在信托期内持股超过50%,作为大股东必须对项目公司财务具有控制权,负责信托项目的经理不仅应能担任财务总监,而且必须精通于房地产项目操作。

  相对于单纯的股权融资而言,“夹层融资”对项目股权控制权的要求会相对低一些。但是其融资费用比抵押贷款较低,由于国内相关法律环境不完善,目前还处于试点阶段。

  事实上,经历了五次清理整顿之后的信托业,正行走在金融创新与风险控制之间。

  田晶

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