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内地首支房地产信托基金下半年或诞生

2005年11月08日 10:54 来源: 中国金融网 【字体:


  “我现在每天要抽二三包烟。”齐霁显得非常疲劳。很明显,REIT项目进展不如人意。怀着“要做中国国内第一只REIT(房地产信托基金,RealEstateInvestTrust)”的信念,这位现任的华银控股副总裁2002年从加拿大回到国内后,一直为此奔走。

  做第一是要付出代价的。从公开披露的信息看,越秀投资(123.HK)是华银控股最有力的竞争对手。但市场总是会有难以预料的变数。

  齐霁透露:由于已经进行了两个多月的尽职调查还没结束,因此,华银控股原定11月在新加坡上市的项目可能会延迟2-3个月。

  根据一份标准的REIT上市流程表显示,尽职调查大约需要8周,从组建上市团队(如委任投资银行、税务师、审计师、律师等)起算,整个进程大概需要23-24周。越秀投资在8月中旬发布了组建REIT上市团队在香港上市的公告,根据这个时间表,最早的上市时间是在明年初。

  不少业内人士都认为,尽管没有明确的说法,但是香港方面还是希望领汇首发,而领汇预定年底上市的计划现在还看不出能否如期进行,越秀投资的进程也要受制于领汇上市的时间。

  谁能走在最前面?

  不是红筹模式

  “还有很多问题要解决。尽职调查中遇到了很多没有预料到的问题,所以需要延迟上市了!”齐霁说。在记者的要求下,他举例说:比如有的物业有超规划部分,这部分原来没拿到规划,但可以出租,现在要出售就有问题了。因为产权必须与物业面积对应。

  “中国房地产业的运作有很多不规范的地方,产权、合同、法律文书都需要重新审查,有些手续要补办,工作量十分庞大。”齐霁说,有很多中国特色的问题。

  “我们还没有遇到不能解决的麻烦,遇到的只是问题,花费一些时间是可以解决的。”齐霁强调说。

  之前,有媒体认为内地第一只REIT境外上市肯定要选择红筹模式,即境内企业实际控制人以个人名义在开曼群岛、维京、百慕大等离岸中心设立壳公司,再以境内股权或资产对壳公司进行增资扩股,再以境外壳公司名义达到境外上市目的。

  今年初,外管局为了防范境内居民利用在境外注册空壳公司“转移资产”而颁布了《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》(11号文)和《关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》(29号文),要求境内居民去海外设立公司必须要经国家外汇管理总局审批,并且必须对第一笔外汇收入的合法来源提供证明。在11号文和29号文发布后,民企以红筹方式上市处于停顿,直至近日当局出台75号文方才解禁。

  华银控股REIT项目也受到影响?齐霁告诉《证券市场周刊》:“绝对不是红筹模式。上市的结构问题是绝对保密的,等到招股书出来,你就会了解了,在此之前,即使外管局也不会完全了解。”

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  齐霁表示上市结构的突破是“团队的智慧”,现在确定下来的结构是经过不断调整的结果,最早时候有几种备份方案,然后递申请,不断地尝试,才确定下来目前的结构。

  目前唯一了解的是:主投行是新加坡的星展银行。8月中旬,越秀投资公告中的主投行也是星展银行,但是星展的香港团队。

  红筹新势力

  今年6月份,香港放宽了香港REITs投资海外物业的限制。对于已经在香港上市的红筹公司来说,分拆已有的内地物业或者收购内地物业然后以REIT形式上市,都是十分便捷的。

  8月18日,越秀投资公告称,已经委任上市团队,准备将内地零售店铺物业以REIT形式分拆上市。

  一家权威评估机构的人士表示:从2004年起,不少境外的投资基金在香港当地和中国内地开始收购房地产资产,并使之成为潜在的可上市REITs。据悉,澳大利亚枫叶基金及新加坡麦格里基金这两年在香港本地及中国内地的动作较大,有潜力在香港REITs市场挂牌交易。但也不排除香港当地发展商追加在内地市场的投资,并通过香港证券市场分拆REITs上市。

  香港一位地产分析员认为,长江实业、新世界、嘉华、恒基地产、瑞安等,这些在内地已有不少房地产项目的香港发展商具备分拆内地房地产到香港上市的潜力。

  REIT是开始,不是结束

  “能不能做内地第一个REIT,这主要是从品牌效应来考虑的。我们的定位是做资产管理公司,对REITs的资产进行管理,收取管理费,这是我们的盈利模式。”齐霁和盘托出自己的想法,“这也是我们和越秀投资不一样的地方。”

  齐霁强调,对于越秀投资这样的公司,REIT上市的意义止于开发商套现,而银华控股是致力于长期推动这个市场的发展。

  UBS预测,未来5年内地REITs的规模可以达到1500亿元人民币。齐霁说,银华控股的目标是夺取30%的市场份额。

  据悉,华银控股首批上市的资产全是商业购物中心,这和李嘉诚在新加坡上市的置富基金旗下资产全部为香港商业购物中心的做法相同。齐霁表示,之所以这样安排,是考虑到单一性的物业类型便于推介,而且容易得到投资者的认同。另一个好处是方便以后的运作,今后可以不断将该类型的物业注入已上市的REIT。这些商业中心涉及8个城市,北京、上海、广州以及几个沿海城市,规模达50亿-60亿元,这是估计的数字,因为最终的规模要看定价发行的结果。

  齐霁说,他现在手里有90亿-100亿元规模的资产因为必须作备份,以免个别物业项目影响上市进程。

  这批资产的收益率估计在6.5%-7.5%之间。以7.5%的年收益率折算为PE为13.33,“如果国内开发商直接去境外发行股票,能够发到PE是10就不错了。”齐霁说。

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  “下一步我们还打算做一个写字楼的REIT、一个工业地产的REIT。”齐霁说,他们公司正在集中招募合适的项目。

  中国本土REITS因税制难产

  开发商们都盼望中国内地也能够推出自己的REITs。但税制是最大的障碍。

  从已经有REITs的国家来看,在税制上都有特殊豁免,比如实行双重税制的美国,既征收公司所得税,在个人从公司取得收入后还要征收个人所得税,但对于REITS则不需要交纳公司所得税。

  从目前国内物业选定的上市地来看,新加坡对于REITs是免征公司所得税的,不仅如此,投资于REITs的股东,还免征个人所得税。香港也对REITs免征公司所得税,但是对股东没有税收优惠。

  由于内地物业首先要在国内缴纳公司所得税和其他税费,纳税后根据中国与新加坡、内地与香港的税收互免条款,因为超过了新加坡(香港)当地的所得税税率,可以视为已经纳税。但是相比当地的物业,内地物业的税收负担明显重得多。

  “这个问题说难则难,说易则易,只要政府给税收优惠。”齐霁认为。而一旦政府豁免REITs的公司所得税,所有的房地产公司都可以转型为REITs类型的公司,这对于中国财政的影响不可小觑。因此,税制的问题也是牵一发而动全脉。

  而此前银监会政策法部主任李伏安则认为:“我们现在的观念根本不鼓励居民投资房地产,我们哪来的发展REITs的环境呢?”

  REIT不是救命稻草

  REITs可以解决部分商业地产发展商的资金问题,前提是他们必须有已开业的好项目,但住宅基本与此无缘。

  以华银控股为例,REITs选择物业的标准大致有四项要求:要求面积在5万平方米以上,总价值在3亿元人民币以上(经济发达地区,规模限制可以放宽);物业已经开业并具有可靠、稳定的现金流;物业具备干净的权属;业主愿意出售。

  这批资产都是经营了1-2年的,还有不到1年的。

  “我原来的建议是运营3-5年,这样比较容易定价。如果经营期短,则开发商的收益要打折扣。但是他们都等不及。”齐霁说。

  开发商如果想走资产管理公司的路线,需要庞大的资金支持。以华银控股筹备的首个项目为例,因为要获得完全的产权必须在上市前为所收购的项目解除银行贷款抵押,抵押率基本都在50%左右,按照新加坡35%的负债率规定,60亿的资产也必须提供20亿的资金。

  “最乐观的估计是在今年底,也可能是在明年初。”齐霁说。

  证券市场周刊 苏娜

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