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香港证监会批准领汇和泓富上市 两家REITs市场争锋

2005年11月07日 18:25 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  香港证监会已于日前正式批准领汇基金、泓富基金这两家房地产信托基金(REITs)上市。

  据了解,领汇在经历了漫长的上市风波后,终于定在今年11月14日至17日重新公开招股,并在25日挂牌上市。而泓富基金暂时未决定何时招股及挂牌上市,但香港市场预计,领汇、泓富两只REITs有很大可能均在11月上市,也不排除泓富基金夺领汇之机率先上市的可能。

  10月下旬,长江实业(0001.HK)发表公告称,以REITs形式分拆旗下香港7项商用物业在香港上市,该基金名为泓富产业信托(简称泓富),资产总值40亿港元。这7项物业均为写字楼和工贸大厦。长江实业将这一资产售予泓富基金,价格较独立估值师卓德测计师行的沽价折让了11.9%,长实可获得其中24.33亿港元资金,占长实截至6月底的股东权益约1.3%。

  长江实业计划在泓富上市时,认购基金单位总数约18.58%或14.1%,倘超额配售权获悉数行使,和记黄埔将认购基金单位总数约10.42%或7.9%,倘超额配售权获悉数行使,即长和系共持有该基金单位最多达29%,其余向机构投资者进行国际配售,另外,每持有32股长实的股东,更可保证认购1个泓富基金单位。

  此次卷土重来的领汇基金,上市资产沽值为338.8亿港元,整体资产较去年增值不足10%。领汇在招股书中显示的预期股息回报率由去年的6.65%降至6.1%,计入散户可获得的认购折扣,实收股息回报率约6.3%。预期2006年和2007年可分配给股东的租金收益约为13.5亿-14亿港元。

  而泓富基金,根据公司资料显示,其股息回报率介于5.2%至5.4%,略低于领汇基金。

  业内人士表示,对于REITs的预期投资回报率的预期,主要是看其物业的加租能力强弱。领汇、泓富两只基金的承销商均表示其物业加租潜力很大。泓富基金承销商报告认为,明年有1/3的路面租约期满,而原有租金是03年(SARS期间)定下的,续约时租金应该可以大幅上升。而领汇承销商则表示旗下商场目前尺租金平均只有23港元,至少比二线私营商场低30%,商场由领汇接手后,将有加租空间。

  而此前,领汇行政总裁苏庆和向香港媒体表示,领汇旗下商场的租金不会参考私人市场水平,而调整租金主要视乎租户的经营情况。领汇管理的商场本身已是一个大的租务市场,服务对象以香港公屋居民为主,租金水平需切合实际情况。

  高盛随后的报告认为,长江实业此次分拆物业在港上市,包括集团日后会否将香港酒店项目、大陆商厦、酒店项目注入其中,或者再分拆更多物业上市,给市场留下了想象空间。

  瑞士再保险集团亚太区一位人士向记者表示,相比领汇基金,泓富基金旗下物业加租的障碍以及压力都较小,虽然目前看来泓富的股息回报率较领汇基金略逊一筹,但参考两项物业长期加租能力、优质资产再置入的预期,以及此次招股价格,不见得泓富基金的投资价值会低于领汇基金。

  李佳

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