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抬高信托门槛 开发商玩猫鼠游戏

2005年10月24日 11:45 来源: 财经时报 【字体:


  信托融资的门槛提高后,对于资金匮乏的开发商而言无疑是雪上加霜。彼时,银行对房地产企业的贷款却在悄然松动。

  今年3月以来,中央紧缩房贷政策让开发商们开始加大信托融资,但这个门槛相对低的通道却遇到新的关卡。

  近日,银监会212号文件规定,需具有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

  猫捉老鼠游戏

  《财经时报》获悉,一些企业正通过一些方式绕开银监会212号文件的规定。

  上海联华信托董事姜硕称,信托公司可以通过股权方式为开发商进行融资,甚至可以入股一个项目为开发商提供资金,这可能是未来信托公司主要贷款方式。“上海联华信托董事姜硕向《财经时报》表示。

  个人理财网CEO洪曦点出了其中的游戏规则,开发商向银行贷款还差20%的自有资金,此时项目公司可以通过财产信托计划的方式,做一个额度相当于20%自有资金的信托,以股权的方式募集资金,当达到30%的自有资金后,立即向银行贷款(计划中安排好的)。比如70%。

  《财经时报》获悉,目前银监局还未有做出相应的规定,来防止该项规定的漏洞。早在2003年6月央行121文件出台时,一些房地产公司利用信托方式融资,与央行玩起了猫捉老鼠游戏。121文件的出台是为了促使房贷运作规范,抑制房产投资过热倾向,调整高档房与经济适用房的比例结构,达到楼市供需平衡。

  “这份文件对中小开发商影响比较大,将加速国内房地产业的”洗牌“。兴业证券房地产一位分析师认为。由于近期房地产行业风险增大,商业银行对房地产企业的银根逐渐收紧,迫使房地产商不惜以高成本通过信托方式融资。

  项庄舞剑

  有业内人士分析,这次房地产信托基金门槛提高,是为了防止“德隆事件”再现,银监会对信托基金进行严格监管。

  “这只是表面现象,目前中国的货币供应量充足,在银行没有上市之前,不希望过多的资金流向私募基金,而房地产信托就是私募基金的一种。商业银行依靠发放贷款赢利,而现在各商业银行的资金充足,贷款量却减少,而房地产企业通常信托融资的比例却日益增加,这是各商业银行不希望看到的。”洪曦说。

  资料显示,仅2003年第四季度发行的房地产类信托项目共37个,募集资金共35亿元,占该季度信托总数量、总金额的42.5%和40.4%。而此前,从2002年7月到2003年6月,121号文件出台之前的一年中,信托公司仅发放房地产类信托20个,不足全部信托总数的25%。

  由于国内商业银行业务范围主要依赖于存贷款这一传统业务,使得各家商业银行纷纷抢食这块蛋糕,而银根紧缩后,信托融资成为开发商新的资金来源。
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  “虽然现在59家信托机构的资产优于银行,但是这次严控政策的出台,银监会是为了银行的利益而考虑,希望把资金转向银行,使得银行的资产负债比例更合适。”洪曦说。

  反成累赘

  信托门槛提高的同时,银行房贷正悄然放开。此时,在经历从6月份房产新政之后,国内楼市已经开始逐渐回暖。

  以上海为例。据房产之窗楼市监测系统显示,9月份,上海市商品住宅成交面积为128万平方米,与上月成交面积84.6万平方米相比,环比增加51.3%。

  “9月份上海市住宅成交量的大幅度回升,给观望气氛浓重的房地产市场注入了一剂强心针,但这是传统”金九银十“观念下的短期反弹,后市尚不明朗。”房产之窗资深分析师尹喻向《财经时报》表示。

  藉此时机,上海各商业银行也纷纷为房企的贷款亮绿灯,如中国农业银行为绿地提供30亿元的银行授信额度,中国建设银行上海市分行给予大华集团超过人民币10亿元的贷款综合授信额度。

  房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。根据央行数据,2005年第一季度房地产贷款增长率高于全部人民币贷款增长率14.9个百分点。

  央行房地产金融分析小组认为,55%以上的房地产开发资金来自银行贷款。房地产开发中使银行贷款的比重处于比较高的水平。

  据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。四大国有银行汇总房地产贷款不良率低于5%,个人购房贷款资产质量较好,但房地产金融风险正在积聚。

  有业内人士认为,此时银行放开对房企的贷款是有危险的,一方面宏观调控还未结束,目前一些房企业销售普遍不佳,资金链存在相当大的问题;另一方面,房企的贷款可能增加不良资产比例,反而影响商业银行上市的步伐。(陆彬杰)

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