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中房集团总裁孟晓苏建言 发行REITs活跃资本市场

2005年10月14日 14:16 来源: 证券日报 【字体:


  最近国外境外投资基金纷纷进入中国,收购和探询收购我国内地主要城市的收租物业。针对这些大部分被称为“REITs”的一种投资信托基金抢滩中国的萌动,中国房地产业协会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士接受记者采访时认为,如果在我国发行这种投资信托产品,则可推动我国长期低迷的资本市场重新活跃,并将形成一轮新的投资潮。

  据孟晓苏介绍,“REITs”的全称是“房地产投资信托基金”。依照国外有关法律规定,“REITs”被严格限定专门用于收购和拥有较高租金回报物业的基金,而且必须把每年收入的绝大部分以股利方式分配给投资人。这使其成为一种“高收益、低风险”的特殊股票,很受投资人欢迎。仅以美国为例,“REITs”已经占股票市场的15%,总市值达到2390亿美元,“REITs”的年均回报率达12.35,比道琼斯指数、纳斯达克指数和标准普尔指数都高,而风险率较之为最低。

  孟晓苏说,基金进入中国内地收购物业将有良好的赢利前景。理由有四:一是内地有较高租金回报的房产,是“未开垦的处女地”;二是内地房产不断升值而且预计还有较大的升值空间;三是对海外基金更为有利的是,人民币汇率还有继续升值的预期;四是目前在我国内地不仅没有限制外资收购房产等物业,反而对外资投资有低税率的优惠。

  但为什么我国的“REITs”没有发展起来?孟晓苏分析说,目前“REITs”进入我国内地收购物业的最大障碍,就是在我国还没有适应“REITs”需要的免征企业税制度。“REITs”在境外都是规定在分配股利以后才由收益人缴纳所得税,而在我国则规定租金收入都要由企业交纳租赁税、所得税等,完税后方可汇出境外,这就造成了重复纳税。因此,“REITs”进入中国内地,对物业回报率的要求就更高。但物业升值与人民币升值的预期又可以部分抵消海外基金的顾虑,特别是如果人民币继续升值,则基金从中获益巨大:租金换汇出去回报率更高,物业价值相对外币也更高。

  此外,有关方面对海外这种金融创新产品的风险认识仍存有误区。其实,在我国发行“REITs”风险小而好处大。REITs严格限制基金管理人把资金投向非收租物业,不允许用于投资其它在建项目,这就相当于“只允许买正在下蛋的鸡”,规避在建项目的不确定性风险。同时,投资人通过购买“REITs”股票间接投资于房地产,这样就可以持有个人能力所不及的大型物业,这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业,每年将收益返回给投资者。这种基金还可以在股票市场进行自由交易,具有很好的流通性。孟晓苏说,“REITs”涌入我国内地,将会形成一个以固定资产为标的的新的“出口”渠道,将境内优质房产吸纳进去,并且向海外“出口”。

  孟晓苏指出,“REITs”与传统股票证券相比,不仅有物业回报稳定、风险较小的优点,而且按年度分红使投资者能拿到现金收益;兼有物业升值较快,使投资者权益稳定上升的好处;还有便于监管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好处。发行“REITs”将使中国资本市场重新活跃。

  孟晓苏认为,由我国批准发行“REITs”来吸引国内资金,不仅可以防止优质物业流往海外,而且会给我国股民带来新的希望,使国内部分资金通过购买“REITs”重新回到资本市场。无论是从搞活我国资本市场的角度,还是从减少通货膨胀压力的角度来考虑,这都是一条可行之路。

  孟晓苏建议,证监会和国家税务总局应尽快制定发行“REITs”的相关条例,将这种房地产投资信托基金引入中国,可以有效地完善我国的房地产金融。一方面,可以给房地产企业带来新的运营思路,使其不必急于将有良好收租前景的房屋产品在市场上销售,而是将产品做成出租物业,再将收益好的产品通过“REITs”整体变现,成为资本市场上好的投资产品;另一方面还将为基金管理机构、房地产从业人员开辟新的经营领域和带来新的就业前景。

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