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专家建议:房地产投资信托基金亟待政策培育

2005年10月12日 11:26 来源: 中华工商时报 【字体:


  在新加坡紧盯中国房地产投资信托基金(REITs)市场的同时,今年6月,香港REITs放开了投资海外业务的限制,最近,海外基金纷纷进入国内欲分享房地产这块蛋糕。由于REITs具备利用资本市场为房地产融资的金融手段以及其良好的投资特性和高回报率,投融资各方都在殷切期盼这一新融资工具能在国内成功运作,然而,尽管跨境REITs提供了投资渠道,但至今我国内地尚无一只真正的REITs。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍,国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题,也构成了内地房地产商境外融资和海外投资基金来华收购房产的障碍,REITs亟待政策的培育。

  巴曙松:应发展中国本土REITs

  今年6月,香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤销了香港房地产信托投资基金投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际意义最大的是允许内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市。同时,该“守则”将REITs的最高负债比例由总资产的35%提升到45%,排除了香港相对于新加坡等其他亚洲国家作为REITs中心的弱势地位。显然,这项政策为宏观调控下的中国房地产商提供了一个融资和套现的重要的渠道,因此备受内地房地产商的关注。

  由于房地产投资对资金需求较大,一般个人投资者无法问津,因此,房地产融资市场基本由商业银行垄断。而我国的房地产市场严格地说,只有房地产信贷,没有多元化的房地产金融。在房地产市场局部出现“过热”,中央采取宏观调控的政策下,商业银行提高了对房地产项目贷款的门槛。然而,在这种无差别的信贷紧缩政策下,许多房地产企业苦于融资无门。虽然有一些房地产企业在海外上市,但这部分企业的数量很少,且业绩大多不理想。相对的REITs不但分红较高,分红分配比率至少在90%,而且面临的风险比上市公司小得多,还有非常好的流动性,可以随时退出和交易,这使大众投资者也有可能分享房地产升值。

  到香港、新加坡发行REITs成为如今房地产业界一个热门话题,然而,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,在香港进行REITs的投资,并非最优选择,而是不得已的次优选择,当前最急切、对中国市场有价值、有意义的应该是发展中国本土RE-ITs。

  巴曙松提出,外资看好中国房地产市场,理由之一是因为信贷紧缩后,房地产行业没有其他融资形式,这本身表明金融体系的支持效率是影响房地产行业发展的一个非常重要的制约因素。而国内的房地产企业和海外房地产企业进行竞争,淘汰或者是胜出金融体系的支持效率是一个很重要的因素。目前香港REITs的发展引起国内房地产行业广泛关注,从单个房地产企业来说进行业务拓展无可厚非,但是目前国家拥有高额储蓄和企业融资的需求,而内地这部分融资需求大规模投向海外市场,这是个值得关注的动向,这说明中国金融有缺陷,发展本土的REITs市场非常重要。

  根据规定2007年银行的资本充足率要达到8%,即在两年之内,从现在的5%提升3个百分点。巴曙松认为,银行面临宏观调控信贷紧缩和资本充足率的双重约束,银行在资产结构调整中,需大量减少信贷投放。现在货币市场资金异常宽裕,而信贷市场增长相当慢,这说明市场迫切需要新的融资结构创新。另外,目前商业地产的运作模式本身蕴藏极大的风险,REITs在金融机构或者是金融监管机构来看是一个很小的事情,但是在房地产行业却是大事情。没有REITs金融创新,很难使大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。可以预期REITs在中国房地产市场的推出,会对中国房地产市场的发展发挥积极的作用。

  李伏安:发展REITs需鼓励投资

  随着国家宏观调控政策的实施,房地产开发信贷被进一步收紧,长期依赖于银行的国内房地产开发商感受到了前所未有的资金压力,发展稳定的、适当的、多元化融资工具已迫在眉睫,而此时,来自于香港及海外的房地产信托投资基金为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

  尽管海外REITs的出现,为国内房地产投资提供了新的渠道,海外的房地产投资基金和国内的房地产商都对REITs报以极大的热情,但目前,尚无一支真正的内地REITs上市发行。除了业内正在极力呼吁的税收政策、财务制度、产权问题以及必要的专业机构等原因,还有一个很重要的因素就是缺少足以支持REITs的投资市场。

  近日,银监会法规部副主任李伏安指出,REITs的对象是商用房,有投资才能有REITs。政府的宏观政策、金融政策直接影响房地产的需求,直接干预着房地产市场的运行,对于REITs来说这些政策都很重要。目前政府强调的政策是支持买房自住,而不鼓励买房投资出租。李伏安认为,金融创新需与政策配套,应该明确房产本身是投资品,而非消费品,在政策上使存量房市场流动起来。现在政府在政策上虽然不鼓励房地产投资,至少也应该是引导投资,而不是限制投资。应该允许和鼓励租房,对于合理的租金要确立合理的税收。没有这样的政策,REITs就不成立。

  李伏安认为,中国房地产行业应该有30至50年发展的空间,真正商品房开发还不到10年的时间,现在中国房地产和成熟物业相比还差得很远,远没有到限制房地产投资的时候。另外,房地产周期性非常强,其周期与经济发展周期有关,也与融资工具的稳定性有关,如果不能有长期稳定的投融资工具,不能有规避风险的整套措施,房地产周期的波动性就会加大。发展多元融资渠道很重要的就是抵消或烫平、减低房地产周期的波动。REITs可以提高二手市场的流动性,以及创造更多的固定收益产品,创造新的投资需求,提高市场深度。同时,REITs发展给投资者找到更好的投资产品,强大的投资需求将是REITs主要的推动力。应该看到,10年后我国会进入存量房市场,真正支撑房地产市场的一定是二手房,对于存量房流动性的鼓励政策将是支持整个房地产市场的基础。(陆昀)

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