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新型融资REITs产品内地上市之路遭遇三大瓶颈

2005年10月10日 17:48 来源: 中新网 【字体:


  中新网9月30日电,香港证监会今年发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》,撤销香港REITs投资海外房地产的限制,内地发展商可按《守则》要求成立REITs,注入其内地商业地产项目后赴港上市。

  目前,金融政策紧缩导致发展商承受巨大融资压力,REITs无疑开辟了一个新的融资渠道,因此获得业内的高度关注。在日前举行的“2005REITs(北京)国际合作论坛”上,专家、官员和众多业内精英都表示对REITs极大看好。但他们指出,打造本土化的REITs产品面临税收、监管和专业人才三方面的挑战,其上市之路仍旧漫长。

  新型融资REITs产品广受看好

  REITs是房地产投资信托基金,是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过证券市场购买,享受投资回报。REITs在欧美的发展已经十分成熟,但在中国内地,虽然近年来发展了一些本土化信托,但到目前还没有一支真正的REITs上市。

  参加REITs国际合作论坛的官员、专家和业内精英们一致认为,当前内地要大力发展REITs,因为它不仅是低风险、高收益的房地产投资产品,还能够有效地拓宽开发商的融资渠道。

  戴德梁行高级助理董事叶子华认为,REITs的主要吸引力在于流动性大、股息高、收益稳定、投资风险小。“管理基金的是懂得房地产运作的专业机构,收益回报有很大保证。另外,REITs主要投资于回报率稳定的成熟物业如写字楼、商业等,不参与房地产投资开发项目。烂尾楼等不具备稳定资金收益的项目不能注入REITs,这将有利于减少市场投机。”

  国务院发展研究中信金融研究所副所长巴署松指出,房地产是高融资行业,但目前只有银行贷款,没有真正意义上的融资。“银行的贷款文化其实是‘当铺’文化、‘砖头’文化。做信贷本应取决于现金流,看租金等收入能否偿还。但实际银行评估是看你有没有‘砖头’,有一栋楼或一块地,现值100万,就打七折做70万的贷款;现值涨到200万,可以贷140万,房价越涨银行贷款越多。如果现值200万,跌到100万,原来贷140万,现在只能贷70万,另外70万就催收,越催收越紧。所以无论是对房地产企业,还是对银行本身来说,都必须发展银行贷款之外的多元化融资渠道。”

  REITs内地上市存在三大障碍

  巴署松说,当前香港发展REITs,的确给内地企业到海外融资提供了一个渠道。“但这是次优的选择。对于中国当下的市场最急切、最有价值、意义最大的是发展本土REITs。”

  巴署松同时也指出,目前建立本土化REITs仍存在一些挑战和问题,在税收、监管和人才三个方面存在瓶颈。

  首先,REITs在国外大力发展的根本原因在于能享受税收优惠,但中国税收优惠还有待进一步明确。

  其次是管理人和被投资企业的道德风险问题。巴署松指出,由于信息不对称,管理公司有可能利用各种机会牺牲投资者的利益牟取私利;一些运作不规范的小企业也往往在获得投资后,侵占原有股东的利益。“因此投资后的监督必须严格充分。”

  第三,中国REITs现在正处于发起期,实际管理人员以房地产专业人士居多,他们的金融操作能力普遍较弱。复合型人才欠缺。

  不过,巴署松表示,《信托法》出台后税收环节的政策将会明确一些,建立REITs条件应基本成熟。

  中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞则认为,目前监管日趋严格,道德风险已能有效控制,关键在于培养专业人才,避免操作风险。

  据悉,目前国内已有一些专业机构,例如国际注册商业房地产投资师协会中国管理中心等,就已经开展了多期专业管理人才培训。

  尽管REITs上市仍有不小的障碍,但从长远看,随着各种条件的成熟,消除瓶颈的过程将逐渐缩短,本土化REITs的问世值得期待。

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