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王世渝回首香港首只地产信托基金发展

2005年09月30日 11:13 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  去年年底,香港“首只”REITs“领汇”因为两位住公房的居民卢少兰、马基召的一纸诉状而搁浅,把香港政界、财经界均搞得灰头土脸。以至于经过半年的官司终于打赢之后,“领汇”的再度出台,竟被包裹得严严实实。

  无可否认的是,“领汇”的推出,充分展示了香港这个金融中心的高超财技。

  首先,它以19亿基金单位,筹资200亿港币之巨,成为全球单个最大房地产投资信托基金。

  其次,它让50万香港人,占全港人口近10%的人数,排队申购,景况空前。

  第三,资产规模庞大,包括180项物业,151个商场,7.9万个停车位;共计308.5亿港币。

  第四,领汇发行冻结5920亿港币,散户超额认购130倍。

  第五,香港房委会大开私有化之先,将政府产权的公屋通过上市而私有化,变现200亿,可以大大缓解政府的财政压力。

  这么美妙的一件事,为什么差点胎死腹中?若说“领汇”的阵容,不可谓不大。发起人,乃政府房委会;承销商、香港投资银行界几乎是倾巢出动,世邦魏理仕、第一太平戴维斯等专业机构也是悉数登场。

  内地与香港的地理距离,仅区区一河之隔,但两边的财经距离却非常遥远。我尚不知“领汇”官司的各种内幕,但我认为“领汇”的操作,的确是大人物犯了低级错误。

  作为全球金融中心之一,近几年热闹非凡的REITs市场在香港一直无人问津。虽然2003年立了法,建了章。REITs在香港挂牌却一直没有零的突破。李嘉诚反而将旗下资产打包到新加坡上市去了。眼看日本、新加坡在REITs上已经领先于香港,这不得不让香港颜面尽失。因而,香港急需迎头赶上,于是来了个“放卫星”的举动,推出“领汇”,企图一举收复失地。

  然而,事与愿违。香港反而因操之过急,跌了一跟头,教训不少。

  首先,作为第一只REITs,应当学习邓小平先生的“摸着石头过河”的道理,以成功、稳妥的方式推出,给世界一个“我也来”的信号。

  其次,公房私有化是进步,但是将廉价出租的类似于内地的经济适用房私有化以后,投资者的利益诉求总是希望提高租金。这对只能租房,无力买房的香港低收入群体来说,必然造成心理压力。

  第三,一个项目涉及180多项资产,交易成本巨大,资产池的内在联系缺失。非但没有利用REITs的功能来整合某项业务,而更有处置不良资产之嫌,因此产品的设计水平实在不敢恭维。

  虽然事隔一年,港方各牵涉机构与人士纷纷守口如瓶,不愿透露上市的推进细节,全力以赴力保成功上市,万事大吉。但是,对于尚处于零状态的中国内地REITs市场来说,“领汇”值得我们去好好研究与总结。

  成熟的资本市场尚且会犯这种低级错误,而中国内地资本市场本来就弱,我们更应该稳妥操作才是。

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