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中国房地产信托的"外忧内患"

2005年09月30日 10:31 来源: 搜房 【字体:


  近日,香港证监会修订了《房地产投资信托基金守则》,首次允许包括内地在内的其他地区优质物业在香港发行REITS。消息一出,房地产信托立刻又成为人们关注的焦点。人们不禁要问,信托行业在银行和海外基金的夹击下能否生存?信托行业在房地产这个诱饵面前,会不会重蹈1999年被再次整顿的覆辙?

  1.我国信托行业的发展历程

  我国信托业的发展可以追溯到20世纪初。新中国成立后,由于在计划经济体制下,信托存在的客观条件消失,到50年代中期信托业务全部停办。1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志,中国的信托业得到恢复。从1979年至今,信托业在20多年的发展过程中,为中国的经济建设做出了非常大的贡献,但也由于种种原因,中国信托业的发展历经曲折,经历了数次大的整顿,最后一次整顿发生在1999年,在这次清理整顿中,《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》相继颁布和实施,众多规模小、资不抵债的信托公司被撤消,全国239家信托公司最终被批准重新登记的只有60家左右。

  伴随着第五次信托投资公司的清理整顿和“一法两则”的出台,大多数信托机构在股本结构、企业模式、内控机制、管理体制等方面按照现代企业管理要求和市场化标准进行了重大调整,一些观念超前、机制灵活的信托投资公司已开始统筹安排其发展战略。2002年《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》颁布以后,信托公司又如雨后春笋般地涌现,从基础设施建设到管理层收购,从隧道工程到房地产开发,从住房按揭到汽车按揭,从外汇信托到融资租赁,信托产品正在各个领域发挥着积极的作用。

  2.当前我国房地产信托的特点

  房地产投资信托基金(简称REITs),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。伴随着国内房地产市场的兴起,当前我国房地产信托业务也蓬勃发展起来,但由于国内尚未出台相关的《产业基金法》,因此,国内房地产信托和房地产投资信托基金(REITs)相比,既有其相同之处,又有很多差别。相同之处如两者都属于充分运用信托制度并投资于房地产领域的金融信托产品,都可以统称为房地产投资信托,是房地产金融市场的主流金融产品之一。二者差别主要体现在:

  A.目前国内的房地产信托计划是存在发行数量限制的非标准化金融产品,目前尚无二级流通市场。而国外的房地产投资信托基金REITs是一种标准化可流通的金融产品,能够在证券交易所上市流通。

  B.国内的房地产信托计划的运作方式是提供资金,监管资金使用安全,或部分或局部参与项目公司运作获取回报,房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年。而国外REITs的运作方式是负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营,注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营,产品周期一般在8-10年;

  C.国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。而国外REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者。

  3.我国房地产信托的“外忧”

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  A.国内银行房地产信贷业务的垄断

  尽管我国发展房地产信托的呼声日益高涨,但是由于银行融资的成本大大低于基金、信托融资的成本,长期以来房地产行业融资过分依赖于银行融资却是不争的事实。

  随着2002年国内房地产市场的兴起和2003年央行‘121’号文件的出台,银行对房地产信贷更为谨慎,房地产贷款规模被严格控制,导致大部分房地产开发商资金链突然绷紧,资金饥渴的开发商不得不将融资目光转向信托基金。

  但是当前信托公司的房地产信托仍然以项目直接贷款为主,仍然属于银行信贷的范畴,没有体现出真正信托基金的收益共享、风险共担的特点。各房地产开发商只是在银根收缩无法获取贷款的情况下,才将目光投向门槛相对较低的信托公司进行融资贷款。一旦国家银根有所放松以及外资银行2006年的全面进入,房地产开发商的融资目标将会立即转向成本更低的银行,信托公司将面临边缘化的威胁。

  B.海外房地产基金的介入

  随着人民币继续升值的预期及国内房地产市场的超常发展,国外各大投资银行纷纷将资本触角伸向中国的房地产市场。2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%,占到开发资金来源的1.3%。摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、高盛、新加坡淡马锡等著名投行旗下的房地产基金均已在北京、上海、深圳等地频频出手。上海复地与摩根士丹利和荷兰ING地产、天津顺驰与摩根士丹利、合生创展和新加坡淡马锡、远洋新干线和美国雷曼兄弟等之间的之外联手更是已进入实质性的阶段。来势凶猛的海外基金,凭借其雄厚的资本、先进的管理等优势雄厚,正在试图分享中国房地产市场诱人的利润,势必会和国内信托公司房地产信托业务发生正面交锋。

  4.我国房地产信托的“内患”

  我国的信托公司从前至后,共经历了5次清理整顿,但由于历史的原因,信托公司无论是在公司的治理结构上,还是在业务的规范操作以及其风险防范上,都还存在着诸多问题,主要体现在以下几方面:

  A.公司结构风险。由于目前信托公司的治理结构尚未出台统一、刚性的管理规定,加上信托公司的历史背景,使信托公司股权结构中,一股独大的现象屡见不鲜。在此结构下,极易产生控股股东的操纵风险。去年德隆旗下三家信托公司被勒令整顿可见一斑。

  B.房地产信托业务经营风险。当前房地产市场利润的确比较诱人,但是房地产行业的供求风险、利率风险、行业政策风险、开发商道德风险等一系列的风险会将信托公司的命运和房地产项目的命运紧紧的结合在一起。如果信托公司急功近利,不顾自身的人才结构、专业水平和操作能力,贸然进入房地产市场,稍有不慎,可能使风险规模快速积聚,超出了其可控的范围。

  C.信托财产的运行风险。伴随各家信托公司财产信托业务的开展,信托产品不断增加,存量信托财产规模不断增长,这就要求信托公司对运行中的信托财产状态和质量进行系统的管理、并及时防范风险,确保信托财产安全。否则会使信托财产的后期风险和运行风险不断加大,最终导致“功亏一篑”的结局。

  5.我国房地产信托发展的建议

  可以看出,目前信托公司在房地产信托业务方面还无法与各大银行和海外基金相抗衡。如果要在各大银行和海外基金的夹击下分享国内房地产行业的一杯羹,必须对自己进行准确的定位并及时的调整。笔者认为,主要应从外部政策方面和信托公司自身两方面来进行。

  首先,在外部政策方面,不能仅仅局限在限制和监管上,而要进行扶持和引导。和银行业相比,国内信托业的兴起和发展更晚,在公司的治理结构和业务管理、风险控制等方面的确存在许多漏洞。针对这些漏洞,国家前后对信托行业进行了五次整顿,但五次整顿均是以监管和限制为主,而扶持和引导不足,导致对房地产信托的政策限制过于死板,行业发展裹足不前。

  可喜的是,信托行业的政策制定者已经意识到该问题。2004年4月,银监会非银部监管层明确表示:“要把信托发展为和银行、证券、保险并驾齐驱的“四大金融支柱之一”。2004年10月18日,银监会发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,虽然该文件只是向社会征求意见,但从该文件的字里行间可以看出监管部门对房地产信托寄予厚望,如:“房地产信托合同份数可以突破200份的限制”、“‘四证’不全也可以得到信托贷款”、“房地产信托资金可用于土地收购及土地前期开发、整理”等等,这些扶持性政策都是银行房地产信贷所不允许的,使得当前的房地产信托业务在募集资金规模、信托产品多元化等方面均有新的突破。

  其次,信托公司也要苦练自己的基本功。外资房地产基金虽然资本运作能力神通广大,但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下,他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式,更缺少高效的投资运营平台。国内信托公司要尽快进行公司内部的结构治理、业务管理的规范化及风险防范措施等方面进行着实优化,深入了解房地产市场的运行规律,提高和海外房地产基金的对抗能力。

  (周小萍)

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