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房地产信托门槛提高 多元化融资雾里看花

2005年09月29日 11:45 来源: 中华工商时报 【字体:


  银监会212号文画出硬杠杠

  据信托机构的有关人士透露,近日,银监会向各地银监局下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,即“212号文”件。该《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格规定,具体体现在三方面。即房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35%、项目四证齐全及新开发的房地产项目,其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质,才能通过房地产信托融资。这表明,此前处于相对宽松的房地产信托门槛被提高,开发企业想通过信托方式获取项目前期的“过桥贷款”已几近无望。

  负债型信托“龙头”拧紧

  据了解,“212号文件”的出台源于今年6月银监会对各地信托业交叉监管中房地产业和证券业暴露的问题。银监会有关人士告诉记者,由于承诺过高回报以及利率变化等因素的影响,截至5月,已有部分到期信托计划未能到期清算,其中,房地产信托占比高达61%。其实,今年7月下旬,中国人民银行副行长吴晓灵曾在“2005中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上提出,要注意“负债型”房产信托产品风险。她认为,自从“央行121号文件”出台、控制信贷对房地产投入后,房地产信托取得巨大发展,但根据央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。而现在房地产信托产品资金运用方式大多是贷款,即做成了负债产品,这是个重大隐患。

  自2003年6月央行下发“121号文件”起,由于房地产企业要想获得商业银行发放房地产开发贷款,其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%,而且必须“四证齐全”。在除了银行几乎没有其他融资方式的情况下,很多资金告急的房地产企业在“121号文件”银根收紧的条件下,转而选择了不受此项政策制约的房地产信托,房地产信托曾呈“井喷”之势快速发展。

  资料显示,仅2003年第四季度发行的房地产类信托项目共37个,募集资金共35亿元,占该季度信托总数量、总金额的42.5%、40.4%。而此前,从2002年7月到2003年6月121号文件出台之前的一年中,信托公司仅发放房地产类信托20个,不足全部信托总数的25%。2004年,中央开始对房地产业进行宏观调控,银监会46号文给信托公司做出11条规定,并公布了《信托投资公司信息披露管理暂行办法(征求意见稿)》、《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》等,信托公司发行计划明显放缓。但据用益信托工作室统计,今年第二季度全国共发行信托计划110个,资金规模达108.80亿元。其中,信托资金投向房地产行业的信托计划有30个,是总发行数量的27%,资金规模达35.59亿元,占总规模的33%。110个信托产品的平均预期年收益率是4.73%,而30个房地产信托产品的平均预期年收益率是5.32%,几乎比总体平均数高出了0.6个百分点。值得注意的是,这110个信托产品中,贷款类即负债产品高达62个,资金规模达到79.90亿元,分别占到产品总数量的56%和资金总规模的73%。而直接的房地产投资产品仅有4个,资金规模为3.6亿元。

  业内人士认为,此次“212号文件”中的三项规定,特别是对开发企业做出的“二级资质”的要求,实际上是对“过桥信贷”式房地产信托关上了大门。因为对于市场上绝大多数以项目公司形式进行开发的企业来说,具备二级资质的少而又少。虽然此项政策没有明确涉及土地一级开发和存量市场,但现在存量房市场流动性很差,这部分房地产信托业务量很小。不少信托公司感叹,房地产信托业务实际上没法做了。

  对房地产业运行影响不大
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  “212号文件的内容经媒体披露后,房地产业界的反应并不强烈。因为很多企业对尚未公布的“212号文件尚不了解,另外,目前采用信托的企业在开发公司中并不普遍。由于信托公司为了规避市场风险,此前在房地产信托业务中实际上也在参照“121号文件”的要求对企业进行选择,银监会对信托公司的“报备”方案审查得也很严格,回复时间往往比较长。虽然形式上是备案,但对不符合银监会相关要求的信托计划会受到监管部门的惩罚。因此,真正能够做成信托计划的房地产企业实际并不多。有数据显示,今年一季度,我国房地产开发投资总额为2323亿元,而截至2004年,我国信托行业所管理的各类信托资产总额才有2102亿元。显然,如此规模对房地产业的影响不大。

  据掌握着一定代理项目的房地产顾问公司反映,在宏观调控后,由于获得低成本的银行贷款越来越难,目前希望通过房地产信托找资金的企业还是挺多的。但如果要求开发企业具备二级资质,实际上信托渠道被斩断了。另外,对于房地产开发企业来说,大多在取得四证前,因需要大量资金来交纳土地出让金、建设资金,处于资金饥渴期。而“四证齐全”、前期投入超过35%的项目已经度过饥渴期,完全可以选择相对便宜的银行贷款了。“212号文件”对部分房地产企业影响比较大,但在市场中不是主流,对行业影响不大。

  多渠道融资为时不会太远

  自2003年以来,由于银行信贷挤压,房地产信托、上市融资、利用外资、房地产信托投资基金(REITs)等日益活跃,很多人乐观地认为房地产业的多元化融资时代已经来临。但随着政府对房地产业的宏观调控,所有这些所谓“多元化融资渠道”并没有从政策上真正放开。

  目前,能够在境外上市的房地产公司很少,而曾经火热一时的借壳上市企业再融资的比例也非常小。虽然去年《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》中,将困扰房地产信托计划的200份合同的限制有条件地放开了,为推行REITs创造了条件,但由于相关法律、法规不到位,该《办法》尚待正式出台,这一利好也仅限于理论阶段。与外资合作虽然在房地产开发中成为企业融资的一大补充,但外资在着眼于人民币升值因素、国内房地产市场风险等条件下,对合作条件、收益分成要求越来越高,房地产投资利用外资的比例在下降。自从去年“德隆”旗下金新信托出现“乳品信托兑付危机”以来,信托业实际已经在“监管风暴”的洗礼中。

  针对房地产金融问题吴晓灵此前曾表示,要完善房地产企业的长期融资渠道,才能形成租售并举的住房市场。控制了房地产对信贷的过度依赖,就应该给人家开一条路,应该发展多层次的资本市场,让房地产企业有直接融资的渠道。“212号文件”被披露后,业内非常关心房地产信托计划200份合同的限制是否会真的放开。银监会法规部副主任李伏安对此表示,当前房地产信托在市场扩张中主要问题发生在信托机构在企业选择以及回报承诺上,而200份合同不是关键问题。此间李伏安明确表示,今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具。业内人士认为,这表明了一个总体发展方向。另外值得注意的是,由于中国银行现有资本充足率在4.5%-4.7%之间,离2004年银监会提出的到2007年前国内各商业银行资本充足率不低于8%的要求还有很大距离,商业银行一定会将风险高的房地产信贷资产转向风险较低的债权资产,以多种新型融资渠道实现高资本充足率的目标。目前建设部已明确,国家近期不再出台新的调控措施,但是房地产信贷政策将会成为下一步政府对房地产进一步调控的一大看点。因距2007年时间很短,多渠道融资很快将走出眼下雾里看花的局面。(陆昀)

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