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内地第一只房地产信托投资基金起跑 三投行操作

2005年09月29日 11:35 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  国内REITs风潮已经从激烈探讨向实质性尝试迈步。

  各大地产巨头如上海复地2337.HK、中国海外0688.HK和北京北辰0588.HK正费尽思量去研究推出REITs的可行性时,广州越秀城建集团(以下简称越秀城建)传出消息:8月18日,其控股的越秀投资有限公司0123.HK(以下简称越秀投资)分拆物业资产以REITs形式上市聆讯,已获上市委员会原则上通过,保守估计集资额逾20亿元,其股息回报达7%~8%。

  越秀城建营销中心有关人士坦言,“10月将有可能上市。”

  地点:香港

  3年多以前,越秀城建借道越秀投资实现资产重组,至今为业界津津乐道,如今,越秀城建再次成为勇于吃螃蟹的人。

  本报记者从越秀城建了解到,越秀投资0123.HK准备分拆旗下位于广州的投资物业:白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场等合共20多亿元资产,组成REITs到香港上市。越秀城建市场营销中心相关人士称,这笔一次性融资将投入索菲特酒店与亚太国际中心的建设开发。

  “其时,越秀城建早就已经开始自行研究REITs可行性,并制定好方案,主动与投行接触。”一位熟悉越秀城建重组的知情人士透露,早在3年前,越秀城建还在内部资产重组过程当中时,公司高层已考虑到新加坡发行REITs,“那时越秀投资在重整公司架构和资产,希望通过REITs上市来提升集团项目的素质。”也正是资产重组的完成,才令越秀投资发行REITs免去了漫长而繁复的资产审批过程。

  据了解,此次共有三间投资银行合作为越秀投资办理REITs上市手续,包括星展银行、汇丰银行和花旗银行,当中以星展银行的经验最丰富。星展是新加坡最大的银行,有新加坡政府在背后鼎力支持,该行于5年前已开始在新加坡为房地产公司成立REITs,对上市程序非常熟悉。

  按照香港证监会要求,在香港上市的公司如要分拆旗下物业或资产上市,物业的权益要优先分配给现有股东。REITs如在新加坡上市,其物业权益将难以分配予香港股东,因为两地的监管条例不同,所以在新加坡上市会出现很多技术性问题。

  2004年初,星展银行主动与越秀投资的主席兼执行董事区秉昌推介,其后又与越秀投资的执行董事梁凝光进一步谈论了合作详情。“那时越投看到新加坡已有几只REITs上市,当地市场较为成熟和具有很高透明度,在新加坡上市定价较易,但是,最后因为考虑到资产转移和监管等问题,最终还是把上市地点定在了香港。”

  回报:7%~8%?

  按照惯常做法,房地产开发商要成立REITs,必须先为物业重新估值,然后打包优质的物业项目上市,所谓优质的项目其实就是能提供既高且稳定租金收入的项目。此外,发展商需另外成立一间资产管理公司,并把旗下资产出售给该公司管理,就如李嘉诚旗下在新加坡上市的置富产业信托FortuneREIT,由一间名为ARAAssetManagementSingaporeLtd的公司管理,长实0001.HK持有这间资产管理公司30%股权,余下的70%由该管理公司的行政总裁林惠璋持有。
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  越秀投资采用了同样的做法——成立一间资产管理公司,并且拥有超过50%股权和派员到该公司担任管理层。“通过资产管理公司,在内地收购商业地产项目,不断捆绑旗下商业物业,项目运作风险性比较低。”越秀城建方面表示。

  根据越秀投资公布截至2004年年底的资料,越秀投资旗下房地产业务投资或兴建中的物业估值近200亿港元,收租物业占51.43亿港元内地占42.87亿港元,香港占8.56亿港元,去年底租金收入为4.32亿港元。若以租金除以物业价值来计算,越秀投资推出的REITs将可为投资者提供每年7%~8%的回报率,而香港房委会将于今年年底推出的REITs——领汇,只有6.5%的回报率。

  不过有业内人士预期,由于今年地产市道趋升,物业估值将同步上升,因此越秀投资REITs的回报可能未必能达到8%,换言之,给小投资者的回报率低了,那么市场认购率也将走低,开发商的压力会相应增加。

  8月中旬,越秀投资股票受REITs消息刺激,股价上涨为0.76港元,升幅达7%,而通过REITs上市聆讯以及投得广州珠江新城地标性建筑——西塔开发权的消息接踵而来,更使近期股价涨至0.81港元。

  越秀投资过往5年的股价一直徘徊在0.4港元至1港元之间,截至2005年9月16日,股价为0.76港元。以越秀投资每股账面值为1.14港元来计,股价有67%的折让,总资本负债比率为40%。可以肯定的是,若越秀投资的REITs成功上市,资金将会用作减债和收购地产项目。

  相对于香港房委会将于今年年底推出的REITs——“领汇”而言,投资界普遍认为越秀投资的REITs更具有吸引力,除了比较两者的回报率之外,越投旗下资产的升值和租金增长潜力都比领汇高。

  御峰理财有限公司董事总经理陈茂峰指出,领汇旗下的商场和停车场设于香港公共屋村之内,居民消费力不高,加上大多是政府资产,加租可能会激起很多市民和立法会议员反对,而越秀投资部分的商场设置于广州天河区,是当地政府重点开发区域,发展空间很大。

  风险:转嫁?

  符合条件的开发商争抢去做REITs的好处是,REITs上市之后,物业的经营权在基金发起人手上,企业有权控制资产管理公司和物业管理公司,此外,REITs上市资产中可以包含高至30%左右的债务,这对债务较重的公司来说,可以将风险进行转嫁。

  例如,房企以资产规模30亿元上市,附带30%的债务,按照目前的利息成本,可以将10亿元债务放进房托基金里,这就意味着,风险分摊了,将收益的权益和风险同时嫁接给了投资者。

  越秀城建相关人士接受本报记者采访时表示,城建REITs若能成功上市,或将带动在香港控有内地物业的上市房地产企业加速在香港发行REITs,估计会出现半年左右的REITs潮,“如果他们手头上符合条件的商用物业不多,则完全可以收购兼并其它项目,那么这对内地目前大量空置的商业地产项目来说,是一大利好。”

  目前,除越秀投资(0123.HK)以外,持有国内物业的香港上市公司还有华润置地1109.HK、富力地产2777.HK、合生创展0754.HK等等。但遗憾的是,国内REITs环境尚未成熟,很多国企拥有优质的商业地产项目,却不得不面对REITs法规缺失的瓶颈。
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  土地成本难题

  目前来看,中关村房价虽未超出国贸、王府井和燕莎等地区,但较其他三、四环路之间的房价已高出不少,其中最主要的因素便是高昂的拆迁成本。

  据本报记者调查了解,中关村科学城建设股份有限公司于2001年11月8日由北京市人民政府和中国科学院共同组建,中科院为大股东,以土地开发、基础设施建设、房地产开发、高新技术企业投资为主要业务。

  事实上,去年实施的《中关村管理条例》明确规定,政府将垄断土地一级开发。而这种政府参与甚至垄断土地一级开发行为的最初目的就是为了压低房价,使开发过程透明化。但据业内人士分析,中关村东区土地开发成本很难降下来,因为土地成本构成并没有改变,其最终还是要转嫁到二级开发商身上,从而加大房地产开发成本。

  中关村西区改造就是最好的例证。在西区改造过程中,通过出让已完成“七通一平”的熟地使用权,一级开发商将价格控制在每平方米成本费3910元,盖成楼房后每平方米的建设费用约8000多元。尽管如此,写字楼市场上,一手价格和租赁价格仍让企业主们感到压力不小。

  目前,销售市场上,高端项目如金融中心、辉煌时代大厦和CEC大厦,主要针对大型国资企业和知名高科技企业,销售均价普遍较高,在13000-16000元/平方米之间。银科大厦、“1+1”大厦、大河庄苑写字楼、盈都大厦、锦秋国际大厦、文化大厦等,属于中档项目,成交价主要集中在10000-11500元/平方米之间。

  租赁市场上,融科资讯中心二期和理想国际大厦是高档项目的代表,同样维持着较高的租金水平。理想国际大厦的月租金达到了30美元/平方米,通过低价引进新浪、百度、华旗资讯等知名客户,最终达到较高的出租率。

  众所周知,中关村85%以上的企业都是中小高科技企业,这类企业普遍规模较小,购买力有限,能够承受的价格在8000-10000元/平方米之间,这就出现了供需结构的错位——价格高,处在创业成长阶段的中小企业没法入驻,而没有足够多中小企业形成良好的商务氛围,也就失去了中关村的聚集效应。

  按照西区目前的市场情况进行预测,杨建平认为,东区100万平方米的建筑面积会在2年-3年后推出市场,“价格肯定不会比西区的低”。(洪馥怡/苏丝)

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